遼寧省樓市限購(gòu)新政解讀

1、當(dāng)前房?jī)r(jià)基本正常，并不是大部分人買(mǎi)不起房

20年來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度都在正常的增長(zhǎng)速度上下變化，有些年份快了些，有些年份慢了些。其標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是中等收入家庭(二人掙工資)，在去除基本生活開(kāi)支后，2到3個(gè)月節(jié)余收入買(mǎi)一平方;以當(dāng)前收入10年可以在城市邊緣，交通及生活方便的區(qū)域購(gòu)買(mǎi)一套 50-80平的住房(以中位數(shù)65計(jì)算)。例如65*7500=48.7萬(wàn)元，首付15萬(wàn)，貸款35萬(wàn)，30年，月還款應(yīng)該在2000元左右。

2、收入預(yù)期及實(shí)際變化：不能靜止地說(shuō)不吃不喝多少年買(mǎi)一套房

中國(guó)正處于黃金發(fā)展期，收入增長(zhǎng)也較快，前20年由于人口結(jié)構(gòu)及收入分配不公造成增長(zhǎng)不理想，就在不理想情況下，實(shí)際上收入也在增長(zhǎng)，以一般本科畢業(yè)穩(wěn)定工作2-3年的人為例(我經(jīng)歷了整個(gè)歷程，一個(gè)普通大學(xué)教師)，每月收入1985年：60 元;1990年：100元;1995年：500元;2000年：1500元;2005年：3000元;2010年：5000.

通脹的因素，未來(lái)10年將是普通員工收入大幅提升的黃金10年。當(dāng)90年收入100元時(shí)，我們很難想象2000年的1500元，同樣2000年收入1500 元時(shí)，很難想象2010年的5000元。同樣你可以大膽現(xiàn)象一下10年后，你收入會(huì)是多少------10000元或20000元。

3、農(nóng)村人員進(jìn)城大量在城市立足部分已買(mǎi)房，不是偽城市化(不可能在城市買(mǎi)房)

首先第一點(diǎn)，現(xiàn)在農(nóng)村年輕人基本上都進(jìn)城打工。第二點(diǎn)，現(xiàn)在農(nóng)民一般只有二個(gè)小孩，大部分一個(gè)男孩。第三點(diǎn)，現(xiàn)在年輕的農(nóng)民都在城市打工，將來(lái)他們也不會(huì)回農(nóng)村。結(jié)論是最近10年有30%左右農(nóng)村家庭正在不可扭轉(zhuǎn)地城市化。

中國(guó)的傳統(tǒng)習(xí)慣，父母會(huì)盡一切能力為了子女，集全家打工之力，在城市立足買(mǎi)房，是可以辦到的，這一點(diǎn)在農(nóng)村大家會(huì)認(rèn)為理所當(dāng)然。

能在大城市買(mǎi)房不要再縣城或鎮(zhèn)上買(mǎi)房。因?yàn)橹挥心芴峁┚蜆I(yè)機(jī)會(huì)的地方，人氣才會(huì)旺，你的子女才可以生存立足，不然房子毫無(wú)價(jià)值。

根據(jù)《遼陽(yáng)市商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款實(shí)施細(xì)則（試行）》，遼陽(yáng)市住房公積金管理中心正式推出了商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)商轉(zhuǎn)公)貸款業(yè)務(wù)。這意味著以前選擇住房商業(yè)貸款的廣大職工，也將享受到住房公積金貸款這一惠民政策。

古城試行“商轉(zhuǎn)公”政策

所謂“商轉(zhuǎn)公貸款”是指在遼陽(yáng)市區(qū)域內(nèi)辦理商業(yè)性個(gè)人住房貸款（簡(jiǎn)稱(chēng)商住貸款）且具備遼陽(yáng)市住房公積金貸款資格的借款人，在償還貸款期間內(nèi)，向市住房公積金管理中心申請(qǐng)將商住貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。

據(jù)市住房公積金管理中心信貸科洪科長(zhǎng)介紹，按照國(guó)務(wù)院、省住建廳等相關(guān)規(guī)定，根據(jù)遼陽(yáng)市實(shí)際情況，市住房公積金管理中心本月起正式試行“商轉(zhuǎn)公”的貸款業(yè)務(wù)。

那么具備什么條件可以申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”？據(jù)了解，主要是原商住貸款為購(gòu)買(mǎi)商品房（期房）或二手房的個(gè)人住房貸款；申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款時(shí)，原商住貸款尚未結(jié)清；申請(qǐng)人必須是原商住貸款的借款人或配偶（需為貸款房屋的所有權(quán)人或產(chǎn)權(quán)共有人）；原商住貸款已正常還滿(mǎn)一年以上，且無(wú)逾期還款和違約記錄；原商住貸款的房屋已取得《房屋所有權(quán)證》；原商住貸款所購(gòu)房屋為二手房的，須重新提供由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的《評(píng)估報(bào)告》；符合遼陽(yáng)市住房公積金貸款政策規(guī)定的其它相關(guān)條件。

“商轉(zhuǎn)公”20年少還3.8萬(wàn)

“商轉(zhuǎn)公”不僅有條件限制，也有年限限制。據(jù)介紹，商轉(zhuǎn)公貸款期限不得超過(guò)原商住貸款的剩余年限及遼陽(yáng)市住房公積金貸款規(guī)定的最長(zhǎng)年限。同時(shí)二手房房齡與貸款年限之和不超過(guò)30年。在額度上，商轉(zhuǎn)公貸款額度不得超過(guò)商住貸款余額，且不超過(guò)遼陽(yáng)市住房公積金貸款最高限額。

那么，“商轉(zhuǎn)公”能省下多少錢(qián)？據(jù)洪科長(zhǎng)介紹，按照目前銀行利率，以借款20萬(wàn)20年為例，按照等額本金來(lái)計(jì)算，商轉(zhuǎn)公貸款少支出3.8萬(wàn)元。

“商轉(zhuǎn)公”不僅可以讓百姓少支出一部分錢(qián)，在時(shí)間上也非�？旖荨�據(jù)了解，在辦理程序中，公積金中心僅需要15個(gè)工作日，申請(qǐng)人持原商住貸款《借款合同》、還款明細(xì)、貸款余額證明、收入證明、《個(gè)人信用報(bào)告》等材料到公積金中心提出轉(zhuǎn)貸申請(qǐng)。公積金中心進(jìn)行審核確認(rèn)是否同意辦理商轉(zhuǎn)公貸款。同意申請(qǐng)人辦理商轉(zhuǎn)公貸款的，公積金中心為其出具《遼陽(yáng)市商住貸款轉(zhuǎn)公積金貸款申請(qǐng)確認(rèn)書(shū)》，并初步擬定貸款額度和期限。申請(qǐng)人自行結(jié)清原商住貸款，并注銷(xiāo)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。申請(qǐng)人持《遼陽(yáng)市商住貸款轉(zhuǎn)公積金貸款申請(qǐng)確認(rèn)書(shū)》，原商住貸款結(jié)清證明及其他相關(guān)材料到公積金中心申請(qǐng)辦理公積金貸款（逾期3個(gè)月不辦理的，原申請(qǐng)確認(rèn)手續(xù)作廢）。

“商轉(zhuǎn)公”需要啥材料

那么，“商轉(zhuǎn)公”需要哪些材料？據(jù)洪科長(zhǎng)介紹，主要需要借款人（含配偶）的《個(gè)人信用報(bào)告》；原商住貸款所購(gòu)買(mǎi)房屋的《房屋所有權(quán)證》及加蓋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍部門(mén)印章的購(gòu)房檔案；原商住貸款的《借款合同》(含《抵押合同》)；原商住貸款銀行蓋章確認(rèn)的還款明細(xì)和余額證明等證明材料；原商住貸款銀行蓋章確認(rèn)的結(jié)清手續(xù)（結(jié)清單或提前還款現(xiàn)金繳款單等）；而二手房還要準(zhǔn)備出二手房《評(píng)估報(bào)告》；公積金中心要求提供的其它材料（參照遼陽(yáng)市期房、二手房貸款的相關(guān)規(guī)定提供）。

值得提醒的是，公積金中心與借款人簽訂《住房公積金個(gè)人住房貸款借款抵押合同》，辦理?yè)?dān)保、房屋抵押登記手續(xù)后為借款人發(fā)放貸款。原商住貸款借款人已離異，經(jīng)法院判決或裁定明確其房屋產(chǎn)權(quán)歸屬部分（或全部）已不在原商住貸款借款人名下的，不予辦理商轉(zhuǎn)公貸款。