公積金新政細(xì)則解讀 貸款額度調(diào)整有限效果待觀察

　　公積金貸款政策連續(xù)兩天釋放松動(dòng)信號(hào)。10月14日，央廣網(wǎng)、央視相繼報(bào)道，住房建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行近日發(fā)布通知，要求各地提高住房公積金使用效率及貸款發(fā)放率。通知中值得關(guān)注的規(guī)定是，職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月及以上的可以申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，對(duì)曾在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存小于6個(gè)月的，可根據(jù)原繳存地繳存證明合并計(jì)算。

　　  通知還要求，住房公積金個(gè)人貸款發(fā)放率低于85%的設(shè)區(qū)城市要適當(dāng)提高首套貸款的額度;同時(shí)，各地要實(shí)現(xiàn)住房公積金存繳的異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，并推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)，職工可以持就業(yè)地所出具的繳存證明向戶籍所在地申請(qǐng)住房貸款。

　　  此外，住建部在通知中責(zé)令地方公積金管理中心要加大工作力度，房地產(chǎn)企業(yè)也不得拒絕住房公積金的使用。

　　  與此同時(shí)，南京住房公積金中心表示已收到通知，并將研究執(zhí)行公積金新政。

　　  住房公積金連續(xù)兩天釋放新政，哪里變了?

　　  10月14日發(fā)布的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，是三部門連續(xù)第二天公布的公積金新政。此前一天，住建部、財(cái)政部及央行聯(lián)合發(fā)文，取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目，減輕貸款職工負(fù)擔(dān)。

　　  記者了解到，目前，在部分城市中，申請(qǐng)住房公積金貸款主要涉及的費(fèi)用為評(píng)估費(fèi)和擔(dān)保服務(wù)費(fèi)。擔(dān)保服務(wù)費(fèi)自2017年3月調(diào)整為按貸款額的3‰收取(最低收費(fèi)300元);按抵押物評(píng)估價(jià)值的3‰收取，最低收費(fèi)300元，最高收費(fèi)1500元;此外，目前的強(qiáng)制性保險(xiǎn)費(fèi)用約為三四千元。這幾項(xiàng)費(fèi)用占總房款的比例并不大。

　　  而據(jù)南京公積金管理中心相關(guān)人士介紹稱，涉及公積金個(gè)人住房貸款的相關(guān)收費(fèi)，南京早在多年前便已取消，因此，此次全國范圍內(nèi)的調(diào)整對(duì)南京并無影響。

　　  今日發(fā)布的《通知》規(guī)定，職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月及以上的可以申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。而當(dāng)前大部分城市公積金貸款買房條件為：正常繳存公積金12個(gè)月以上，且買房時(shí)要處于繳存狀態(tài);現(xiàn)更改為連續(xù)繳足6個(gè)月，“準(zhǔn)入口”明顯放松。

　　  實(shí)際上，南京目前正在執(zhí)行的政策便是連續(xù)繳存6個(gè)月即可申請(qǐng)貸款，對(duì)曾經(jīng)在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存不滿6個(gè)月的，繳存時(shí)間可根據(jù)原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合并計(jì)算;但必須要連續(xù)繳存，不能斷月。

　　  此外，首套房公積金貸款額度也有望提高。《通知》要求，住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放率低于85%的設(shè)區(qū)城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》績r(jià)格和人均住房面積等情況，適當(dāng)提高首套自住住房貸款額度。而南京市目前公積金貸款額度要求為，商品房、自管產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)適用住房，貸款額度不超過購房總價(jià)的80%。一方繳存公積金的職工，最高可貸額度為30萬元;夫妻雙方均繳存公積金的職工，最高可貸額度為60萬元。

　　  更值得一提的是，《通知》亦要求，各地要實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，并推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)，即職工可持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶籍所在地住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。

　　  貸款額度調(diào)整空間有限 異地互認(rèn)效果待觀察

　　  繼“限購”“限貸”相繼松綁之后，以“公積金”為突破口的救市第三波浪潮呼之欲出。

　　  南京房地產(chǎn)促進(jìn)會(huì)秘書長張輝對(duì)公積金新政解讀到，首先，連續(xù)繳存6個(gè)月可貸公積金，比現(xiàn)行連續(xù)繳存12個(gè)月縮短了一半，有利于擴(kuò)大公積金貸款人群的受益面，尤其是工作時(shí)間不長的大學(xué)畢業(yè)生;其次，推進(jìn)異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移，支持異地貸款，有利于為工作流動(dòng)和異地置業(yè)、回鄉(xiāng)置業(yè)的人群提高貸款支持，刺激和挖潛需求。

　　  不過，在實(shí)際執(zhí)行中，地方出臺(tái)配套性細(xì)則并執(zhí)行《通知》并不容易，市場作用有待觀察;尤其是“適當(dāng)提高首套自住住房貸款額度”這一要求，由于住房公積金額度有限，公積金貸款額度調(diào)整幅度不會(huì)太大。

　　  以南京為例，南京市住房公積金管理中心發(fā)布的公告顯示，2017年，全市共歸集住房公積金150.88億元，提取住房公積金94.70億元，占當(dāng)年歸集額的62.77%，其中：購建住房和還貸等提取74.67億元，離退休和離開本市等銷戶提取20.03億元。2017年，全市共發(fā)放住房公積金貸款183.84億元，貸款回收44.71億元。截至2017年底，南京住房公積金歷年歸集余額為434.46億元，貸款余額461.94億元，存貸比為1.06:1，公積金蓄水池仍然處于吃緊的狀態(tài)。

　　  從異地公積金貸款放款來看，盡管早先有城市也曾經(jīng)試行過異地公積金貸款，但由于操作手續(xù)繁瑣且額度不高，選擇的購房者并不多。記者了解到，目前，南京盡管已經(jīng)認(rèn)可外地公積金繳存記錄，但異地貸款還不行;在南京繳納公積金的市民，在外地購房時(shí)，還無法動(dòng)用南京公積金。

　　  “異地貸款無法大規(guī)模實(shí)現(xiàn)，最主要的原因是目前住房公積金都是屬地化管理，各地的管理和資金都是封閉運(yùn)行的。而且，住房公積金繳納的背后各地差別非常大，很難實(shí)現(xiàn)全國隨地提取、申請(qǐng)貸款，因此全面落實(shí)難度很大。”有業(yè)內(nèi)人士向記者表示。

　　  由于貸款額度提升幅度有限，加之異地貸款很難大規(guī)模落實(shí)，此次公積金新政被認(rèn)為不會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生較大沖擊。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，三部委出臺(tái)的公積金新政對(duì)于購房者降低購房成本、提高購房能力等方面有利好，但作用有待觀察。