_{近日，湖州房產(chǎn)交易管理所編印了《二手房交易便民手冊》，將二手房交易流程、辦理規(guī)則、注意事項等問題進行了匯編，對各項廣大市民關注的熱點問題進行了詳細解讀，并將通過辦事窗口發(fā)放、進社區(qū)宣傳以及微信公眾號等方式把二手房交易政策和注意事項送到廣大市民手中。}

_小提醒

_{買賣二手房，請選擇經(jīng)過建設主管部門備案，有二手房買賣合同網(wǎng)簽資質(zhì)的正規(guī)中介機構。}

_新功能

_{買賣房源的真實性核驗功能，預計將于2019年11月1日在湖州房產(chǎn)網(wǎng)（http://hufdc.jsj.huzhou.gov.cn）上線，屆時，買賣的房源真實狀態(tài)可通過首頁中快速服務通道的房源核驗端口進行核驗查看。任何企業(yè)和平臺對外發(fā)布的房源信息都應先進行房源核驗，確保房源真實性，并在發(fā)布的房源頁面顯著位置展示房源對應的核驗編號和查詢二維碼，以供消費者查看。}

₁

_{Q：購買二手房的基本流程是怎樣的？}

_{A：1、了解、核驗交易房源的真實情況，確保產(chǎn)權清晰、無糾紛；}

_{2、通過與賣方充分溝通、協(xié)商，確定交易相關約定內(nèi)容；}

_{3、辦理二手房買賣合同網(wǎng)簽備案（交易確認）及書面合同簽訂（通過中介機構交易的買賣雙方至中介機構辦理、自行成交的買賣雙方可至房產(chǎn)交易窗口辦理）；}

_{4、合同簽訂后，買賣雙方就可到不動產(chǎn)登記窗口申請辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記及完稅手續(xù)了。}

₂

_{Q：選擇二手房時需要注意些什么？}

_{A：1、交易的房源產(chǎn)權是否為正常登記狀態(tài)，產(chǎn)權登記是否完整（尤其老證需要房產(chǎn)證、土地證、契證三證齊全才可交易，新證只需不動產(chǎn)權證），是否存在查封、凍結、抵押等限制交易的情況；}

_{2、交易的房源是否存在性質(zhì)為經(jīng)濟適用房、房改房等，需要補交差價后才可獲得上市資格的情況；}

_{3、交易的房源是否存在土地性質(zhì)為劃撥，需要補交土地出讓金、變更土地性質(zhì)后才可進行交易的情況；}

_{4、交易的房源產(chǎn)權是否清晰，是否存在產(chǎn)權需要重新分配，必須辦理產(chǎn)權證更換后才可進行交易的情況（例如產(chǎn)權人或共有產(chǎn)權人已過世需要辦理繼承公證并變更產(chǎn)權人的、產(chǎn)權人離異后約定將產(chǎn)權給未成年子女的等）；}

_{5、交易的房源是否存在產(chǎn)權人或產(chǎn)權共有人神志不清、意識模糊，無法正確、完整表達自身真實意思的情況；}

_{6、交易的房源是否存在已出租，承租人尚在承租期的情況；}

_{7、交易的房源是否存在欠繳物業(yè)費、水電費等其他費用的情況。}

₃

_{Q：購買二手房需要帶什么材料？}

_{A：在辦理二手房買賣合同網(wǎng)簽備案時，在一般正常的交易情形下，由買賣雙方親自辦理的，需提供交易房源的三證（房產(chǎn)證、土地證、契證）或新的不動產(chǎn)權證、個人身份證即可。有特殊情形的，如涉及代理、委托、繼承、公證、離異、判決等則需按實際情況提供相應其他必要材料。具體請詳詢房產(chǎn)交易窗口。}

₄

_{Q：簽訂二手房買賣合同時需要注意些什么？}

_{A：1、現(xiàn)行網(wǎng)簽使用的二手房買賣合同范本應是2017年12月由浙江省住房和城鄉(xiāng)建設廳、浙江省工商行政管理局共同制定的最新版本；}

_{2、在網(wǎng)簽時，請盡量將所有格式條款填寫清楚、完整，尤其是關于違約責任的約定，關系到交易雙方切身利益；}

_{3、網(wǎng)簽合同一經(jīng)備案，無法單方面變更或撤銷，請在備案前反復、仔細確認合同簽訂的所有內(nèi)容，尤其是買賣雙方的個人信息、付款方式、交易金額、交付條件等關鍵信息的填寫；}

_{4、買方涉及公積金貸款的，應按公積金部門要求，在合同中寫明“將貸款放款至賣方指定賬戶”， 同時將賣方賬戶的開設銀行名稱、戶名、銀行帳號信息約定清楚（放款的銀行須是與公積金簽訂相關協(xié)議的，具體范圍請咨詢公積金部門）；}

_{5、網(wǎng)簽后打印的書面合同一定要本人親自簽名，不要隨意讓他人代簽（公證委托的除外），避免因合同的法律效力問題引發(fā)糾紛，造成不必要的損失。}

₅

_{Q：網(wǎng)簽好的二手房合同要變更或者撤銷怎么辦？}

_{A：已網(wǎng)簽備案的二手房買賣合同如需變更或撤銷的，應由買賣雙方攜帶變更（撤銷）申請表、書面合同所有原件、身份證等資料，一起至房產(chǎn)交易窗口現(xiàn)場簽字確認后才能辦理。如合同是通過中介簽訂的，則中介工作人員也應到場，并在申請表上加蓋中介機構的公章進行確認，同時在網(wǎng)簽系統(tǒng)中提交相應的合同變更或撤銷申請。}

₆

_{Q：現(xiàn)在住宅的二手房交易還需要評估嗎？}

_{A：現(xiàn)在住宅的二手房交易已取消辦理評估的要求，計稅價格以稅務部門系統(tǒng)中的相關標準進行認定，但非住宅（含商業(yè)、辦公、工業(yè)、車位、車庫、儲藏室等）的交易仍需進行評估。}

₇

_{Q：夫妻兩人共同購買二手房，如果網(wǎng)簽備案合同上只寫其中一個人的名字有關系嗎？}

_{A：據(jù)不動產(chǎn)登記部門現(xiàn)行規(guī)定，二手房交易后，轉(zhuǎn)移登記的產(chǎn)權人名字以二手房網(wǎng)簽備案合同上載明的買受人為準。所以如果產(chǎn)權是夫妻共有的，需將雙方名字作為買受人一并寫入合同中。另外，如需貸款的，請先與貸款機構確認是否需要將夫妻雙方同時作為買受人在合同中載明。}

₈

_{Q：在二手房交易中，是否可以委托他人辦理相關手續(xù)？}

_{A：買賣雙方（含產(chǎn)權共有人）因本人無法到場而委托他人代辦的，委托書需經(jīng)過公證（含大使館鑒證）后方可由委托代理人代為辦理。但買方的二手房合同網(wǎng)簽可以委托，不需要公證。}

₉

_{Q：未成年人可以買賣二手房嗎？}

_{A：未成年人因不具備完全民事行為能力，故需由其父母代為進行二手房買賣合同網(wǎng)簽備案、簽字及辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等。當作為賣方時，必須由其父母雙方（以出生證上載明為準）同時到場代為辦理；當作為買方時，可由父母其中一方代為辦理。另需注意，未成年人買房不可貸款，未成年人賣房現(xiàn)已取消辦理公證的要求。}

₁₀

_{Q：外地人可以在湖州買二手房嗎？有條件嗎？}

_{A：目前湖州市全市域內(nèi)不限購、不限售。外地人跟本地人一樣，可以在湖州購買二手房，但是需要貸款的應提前咨詢公積金或銀行相關政策。}

₁₁

_{Q：外國人可以買二手房嗎？}

_{A：境外人士（含港澳臺同胞）購買二手房的，需先在國家安全局進行備案。二手房買賣合同中的買受人姓名填寫需使用中文名，如購買人沒有中文名的，需由相應大使館或公證機構出具官方中文譯名的相關證明。此外，境外人士購房需使用人民幣進行結算、不可貸款。}

₁₂

_{Q：簽好的二手房買賣合同，如何查詢是否已在主管部門備案？}

_{A：想查詢二手房買賣合同是否已網(wǎng)簽備案，可登陸市建設局下的官方網(wǎng)站??湖州房產(chǎn)網(wǎng)（http://www.hufdc.com），在快速服務通道中點擊“房屋合同信息查詢”，通過輸入合同編號、交易人姓名及簽約時買賣雙方設定的密碼進行線上查詢。}

₁₃

_{Q：已經(jīng)網(wǎng)簽備案的二手房買賣合同，是否會過期？}

_{A：現(xiàn)在我市的二手房買賣合同，在網(wǎng)簽備案時已同步完成了交易確認手續(xù)，經(jīng)過交易確認的合同不存在過期的情況。如買賣雙方針對合同內(nèi)容有新的約定，請及時至房產(chǎn)交易窗口辦理合同變更或撤銷手續(xù)。}

₁₄

_{Q：二手房交易過戶手續(xù)需要多久？}

_{A：目前房產(chǎn)交易窗口的二手房買賣合同網(wǎng)簽備案（含交易確認）業(yè)務是現(xiàn)場即時辦理的。在資料齊全、買賣雙方相關當事人都到場并已對合同約定內(nèi)容達成共識的情況下，合同簽訂過程一般在15-30分鐘之內(nèi)可完成。}

_{簽完合同后，買賣雙方可直接到不動產(chǎn)登記窗口取號辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記業(yè)務，受理后到稅務窗口繳納稅費。住宅的二手房在完稅后，買方可憑受理單在1小時內(nèi)領取新的不動產(chǎn)權證；非住宅的二手房則需要3個工作日后，在辦理完稅后憑受理單在1小時內(nèi)領取新的不動產(chǎn)權證。}

₁₅

_{Q：購買一套二手房，需要交多少稅？}

_{A：按照稅務部門現(xiàn)行規(guī)定，買方（以家庭為單位，夫妻加上未成年子女）第一套住房90?以下的需交納1%的契稅、90?以上的需交納1.5%的契稅；第二套住房90?以下的需交納1%的契稅、90?以上的需交納2%的契稅；第三套住房及以上的，不論面積大小均需交納3%契稅。非住宅的，不論套數(shù)、面積均需交納3%的契稅、0.05%的印花稅。}

₁₆

_{Q：出讓一套二手房，需要交多少稅？}

_{A：按照稅務部門現(xiàn)行規(guī)定，賣方（以家庭為單位，夫妻加上未成年子女）出讓的住房購買不滿2年的需交納5%的增值稅、0.6%的附加稅和1%的個人所得稅；出讓的住房購買超過2年但未滿5年的、超過5年但不是家庭唯一住房的都需交納1%的個人所得稅；出讓的住房購買超過5年且是家庭唯一住房的不需要交稅。非住宅的，不論年限均需交納1%的個人所得稅、0.05%的印花稅、5%的增值稅、0.6%的附加稅及土地增值稅（具體計算方式請咨詢稅務部門）。}