"商住兩用房"一般是土地用途的概念，即某地塊既可以進行商業(yè)房屋開發(fā)，也可以進行住宅開發(fā)。但是建設工程完成后具體到房屋的用途，要么屬于商業(yè)房屋，要么屬于住宅，并不存在商住兩用房的法律概念。如果開發(fā)商說樓房是"商住兩用"的，則很可能是：同一幢樓部分是商業(yè)的(比較多的是裙房和下面的樓層)，部分是住宅的。房產(chǎn)證的用途寫著商品住宅，就是住宅房;未寫明商品住宅的也有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務辦公房。商務辦公房與住宅還是有很大區(qū)別的。

北京多城區(qū)入學政策微調(diào)，商住兩用房不能用小學入學證明

在4月18日市教委發(fā)布關于義務交易階段入學指導意見之后，現(xiàn)在陸續(xù)有幾個區(qū)域已經(jīng)公布了細則。各區(qū)域細則不同，消費者在購買學區(qū)房是應該詳細了解政策。

此次西城區(qū)的政策影響有以下幾個方面，對于學校采取片區(qū)管理，因此存在部分原來非學區(qū)房的可能會成為學區(qū)房，這類房屋價格將會上漲;對于跨區(qū)入學進行嚴格的限制，因此如果想要上指定小學，只能購買就近的學區(qū)房，會帶動周邊學區(qū)房需求上漲;商住兩用房不能用作學區(qū)房，這會導致商住兩用的整體的功能再次降低，加之，當前商住兩用房貸款利率和首付提高，首付壓力大，將會促使部分需求流失。

北京西城商住兩用房繳房產(chǎn)稅悄然執(zhí)行10個月，不排除全市執(zhí)行可能

商住兩用項目由于不限購，價格一般比周邊純住宅項目價格略低一些，尤其是存在一些小戶型低套總價的房屋，因此受到了市場青睞。近期，媒體報道了西城區(qū)一位客戶購買商住房,過戶時才發(fā)現(xiàn)西城區(qū)針對商住兩用房收房產(chǎn)稅，業(yè)主之前一直沒有繳納，導致無法成功過戶。按照相關規(guī)定：房產(chǎn)稅自1986年10月1日開始征收。對商業(yè)和寫字樓以房產(chǎn)原值減除30%后的余值為稅基，1.2%的稅率，對住宅類免征。商住兩用房本質上是商業(yè)，有征稅依據(jù)。

但是在后期公布的《關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》提及了個人所有的非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。針對商住兩用房房產(chǎn)稅，并沒有明確統(tǒng)一的標準。

經(jīng)過逐一核實，目前北京市僅有西城區(qū)就所有商住兩用房征稅，包括自住商住兩用房。其他區(qū)域僅對純商業(yè)用途的商住兩用房(以企業(yè)名義購房)征稅。即在西城區(qū)，用個人名義購買的商住兩用房也需要繳納房產(chǎn)稅，而其他區(qū)域不需要。

按照規(guī)定，商住兩用房的業(yè)主每年4月份要向房屋所在地低稅部門申報繳納房產(chǎn)稅。如在西城區(qū)一套原值300萬的商住樓，每年產(chǎn)權人要向國家繳納2.52萬元的房產(chǎn)稅。平均每月為2100元。

不補繳房產(chǎn)稅無法過戶

實際中，很少有業(yè)主知道商住兩用房需要繳稅，往往都不會按時繳納。而當房屋出售時，發(fā)現(xiàn)房屋處于欠稅狀態(tài)，必須補繳才能過戶。這樣的話，西城區(qū)的商住兩用房交易時，需要繳納的稅費增加了一項房產(chǎn)稅。按照上面的例子，如果業(yè)主有5年內(nèi)都沒有按時繳納，需要補繳額度可達10萬元以上，此時業(yè)主和客戶面臨新增稅費，購房成本增加明顯。

“住”與“商”的要求不同，選擇商住兩用房時要注意什么?

第一種商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，而且包括物為公用部分的費作和維修費等都要與“商人們”平攤，這本身就是損害了業(yè)主的權益。商住混合對追求高舒適度的純居住業(yè)主來主，會帶來很多不安全和不安定的因素。

第二，商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標準規(guī)定，住宅只需設消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災自動報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。從建筑裝飾材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴格。因此，對于商住兩用樓，如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅，并按住宅消防標準審核，無疑是存在一定的消防隱患。

第三，會給物業(yè)管理增加難度和成本，同時影響物業(yè)管理的品質，從面影響項目的品質，大幅降低住宅的居住質量以及安全感、舒適度。另外，純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套，如幼兒園、國際學校、雙會所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。

第四，選擇新型“商住兩用房”

現(xiàn)在，市場上出現(xiàn)了新型“商住兩用房”。它避免了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局，取而代之的是商與住各為獨立腳點建筑體，彼此出入互不干擾，互不影響。商業(yè)用途的樓在消防方面盡量接近或等同于寫字樓的標準，另外，彼此的電梯也是獨立運行的。一些有“商”有“住”的社區(qū)，在租售方面以“整層”為單位進行。這樣做，一方面寫字樓給公寓業(yè)主提供超值服務，另一方面公寓業(yè)主也給寫字樓提供了購買服務。

【購買商住兩用房的注意事項】

“商住兩用房”，從名字上看，就是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品，但在建筑術語中沒有這種稱謂，這只是銷售方根據(jù)市場行情和產(chǎn)品的功能來定義的一個不規(guī)范的俗稱。

商住兩用房的使用權限

住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權之時算起。房改房的產(chǎn)權土地使用年限起算時間以該地塊地上房屋參加房改之后第一個繳納土地出讓金的房屋為準。經(jīng)濟適用房的使用年限為50年。工業(yè)用地50年教育、文化、體育、衛(wèi)生等土地使用年限為50年。商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。綜合或者其他地50年。

商住兩用房的土地使用年限按商用或者綜合用地確定即40年。

現(xiàn)在許多購房者在買房時不僅要求住的舒服，更加希望能有投資價值，因此商住兩用樓也得到許多購房者的親睞。然而，對于那種自由職業(yè)或居家辦公者，選擇這種商住兩用房就要慎重了。因為，這兩種人雖然需要一定的辦公條件，但其購買的主要目的還是住。

商住兩用房好嗎?

“住”與“商”的要求不同，選擇商住兩用房時要注意什么?

第一種商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，而且包括物為公用部分的費作和維修費等都要與“商人們”平攤，這本身就是損害了業(yè)主的權益。商住混合對追求高舒適度的純居住業(yè)主來主，會帶來很多不安全和不安定的因素。

第二，商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標準規(guī)定，住宅只需設消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災自動報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。從建筑裝飾材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴格。因此，對于商住兩用樓，如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅，并按住宅消防標準審核，無疑是存在一定的消防隱患。

第三，會給物業(yè)管理增加難度和成本，同時影響物業(yè)管理的品質，從面影響項目的品質，大幅降低住宅的居住質量以及安全感、舒適度。另外，純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套，如幼兒園、國際學校、雙會所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。

第四，選擇新型“商住兩用房”

現(xiàn)在，市場上出現(xiàn)了新型“商住兩用房”。它避免了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局，取而代之的是商與住各為獨立腳點建筑體，彼此出入互不干擾，互不影響。商業(yè)用途的樓在消防方面盡量接近或等同于寫字樓的標準，另外，彼此的電梯也是獨立運行的。一些有“商”有“住”的社區(qū)，在租售方面以“整層”為單位進行。這樣做，一方面寫字樓給公寓業(yè)主提供超值服務，另一方面公寓業(yè)主也給寫字樓提供了購買服務。

商住兩用房稅費

一、買房人應繳納稅費：

1、契稅：房款的1.5%(面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%)

2、交易費：3元/平方米

3、測繪費：按各區(qū)具體規(guī)定

4、權屬登記費及取證費：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。

二、賣房人應繳納稅費：

1、交易費：3元/平方米

2、營業(yè)稅：差價*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的)

3、個人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除)

4、土地出讓金：比較復雜不列舉(非住房性房產(chǎn)必須要繳納的)

商鋪

買家

買家契稅=3%成交價;另外還有交易手續(xù)費=0.5%成交價;印花稅=0.05%成交價。

賣家

賣家出售的時候，商鋪不論年限，都要交納以下幾種稅費：

1.營業(yè)稅及附加，稅費為差額的5.55%;

2.土地增值稅，稅費為差額扣除相關費用后的30%-60%(按差額比率不同累進計算)

(1)增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%;

(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%;

(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%;

(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

3.個人所得稅，稅費為凈收入的20%。