2017年北京商住兩用房新政策

3月26日晚間，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，對(duì)北京市的商業(yè)、辦公類項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱商辦類項(xiàng)目)進(jìn)行監(jiān)管，其中對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的限制措施，在全國(guó)范圍內(nèi)開啟了對(duì)商住房限購(gòu)的先河。這是繼此前幾天限購(gòu)要求認(rèn)房、認(rèn)貸和認(rèn)婚之后，北京對(duì)樓市調(diào)控的又一擊重拳。

或許，許多人還意識(shí)不到這條看似簡(jiǎn)單的消息背后的內(nèi)涵，但對(duì)北京樓市有所了解的人，都明白這個(gè)限購(gòu)令意味著什么。

所謂商住房??又稱為商住兩用房，與住宅不同，它不能落戶，更沒有學(xué)區(qū)，但它相對(duì)低廉的價(jià)格、坐落位置的優(yōu)越與較低的購(gòu)買門檻，一直以來(lái)都吸引著許多北漂者的目光，也讓不少畢業(yè)不久的北漂青年有能力買房定居。

從公告要求來(lái)看，商住房的住宅特性正在被驅(qū)趕。原本的商業(yè)用途正在被恢復(fù)。

其中特別指出：購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。公告還強(qiáng)調(diào)，在政策執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人。

個(gè)人購(gòu)買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：第一，名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄的;第二：在申請(qǐng)購(gòu)買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。

我們有理由相信政府出臺(tái)的限購(gòu)政策有其自有的邏輯，但也應(yīng)看到，其政策發(fā)布之迅猛，讓許多人一時(shí)措手不及，這背后有多少行政干預(yù)市場(chǎng)的意味呢?又有多少不甚科學(xué)、有待修正的具體政策呢?

有數(shù)據(jù)顯示，目前市場(chǎng)上，商辦類物業(yè)大約有50-60%是直接銷售給個(gè)人的類居住類物業(yè)，另外還有40%左右的辦公類產(chǎn)品，雖然不居住也大部分作為居住用途。

這種情況下，市場(chǎng)成交有可能出現(xiàn)50%以上的跌幅，而價(jià)格很可能在未來(lái)如果持續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行有30%以上的跌幅。在這種情況下，與其說(shuō)政府是在調(diào)控房?jī)r(jià)，不如說(shuō)是借助各種強(qiáng)壓的限購(gòu)措施來(lái)調(diào)控人口流動(dòng)，從而將大量無(wú)法留京定居的外地人驅(qū)趕出去，實(shí)現(xiàn)降低北京常住人口、祛除北京“大城市病”的目的。

讓商住房還原其商業(yè)用途的本來(lái)面貌，這無(wú)可厚非。但問(wèn)題在于，大量商住房的“民用改造”在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里已經(jīng)是樓市的“潛規(guī)則”，大家對(duì)此打擦邊球的行為已經(jīng)沒有質(zhì)疑，房地產(chǎn)開放商和地方政府的“默許”，令許多有購(gòu)房剛需的消費(fèi)者紛紛掏錢置業(yè)。

在官方發(fā)布的消息里，也承認(rèn)：這種產(chǎn)品的主要受眾為大量沒有購(gòu)房資格、為了滿足基本居住需求的非京籍人員。如何保障這類購(gòu)房者的利益和基本需求，是限購(gòu)令沒有考慮到的。

換言之，此限購(gòu)令一出，就意味著徹底堵死了外地人在京買房的可能。因?yàn)椋�必須要連續(xù)繳滿五年社�；蛘攉@得北京戶口，才能購(gòu)買價(jià)格十分高昂的住宅小區(qū)，這對(duì)大多數(shù)年輕人來(lái)說(shuō)，顯然是天方夜譚。

我身邊有不少朋友，實(shí)際上正是商住房的剛需用戶。他們沒有拿到北京戶口，也沒有足夠的耐心和時(shí)間等繳滿五年社保，對(duì)這批亟待結(jié)婚、定居的年輕人來(lái)說(shuō)，商住房是他們的最后一棵救命稻草。

也正因此，輿論對(duì)此限購(gòu)令質(zhì)疑聲音不少，其中既有準(zhǔn)備在京買房定居的無(wú)戶口的年輕人，這等于全面封死了他們購(gòu)房的可能;也有一些持有商住房的普通消費(fèi)者，他們對(duì)未來(lái)個(gè)人資產(chǎn)可能有的不確定風(fēng)險(xiǎn)憂心忡忡。

但愿政府在推出限購(gòu)令的同時(shí)，不要“誤傷”剛需消費(fèi)者，讓他們的權(quán)益也能得到應(yīng)有的保障，同時(shí)在具體執(zhí)行中，多一些人性化的、靈活的方案，少一些“拍腦袋”的動(dòng)作，能夠讓北漂者對(duì)未來(lái)仍懷有希望，進(jìn)而慰藉他們本已焦灼的心靈。

延伸閱讀：

《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》

為進(jìn)一步規(guī)范本市商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)公告如下

一、商業(yè)、辦公類項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱商辦類項(xiàng)目)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>

二、開發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平米;不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。

三、開發(fā)企業(yè)新建的商辦類項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途建設(shè)、銷售，違反規(guī)定的，規(guī)劃國(guó)土、住建部門依法處理。

四、開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。

五、本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購(gòu)買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

1、名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。

2、在申請(qǐng)購(gòu)買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。

六、對(duì)規(guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對(duì)違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷機(jī)構(gòu)備案，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

七、商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。

八、本公告發(fā)布之日起，開發(fā)企業(yè)將新開工的商辦類項(xiàng)目違規(guī)改為居住用途的，一經(jīng)查實(shí)，規(guī)劃國(guó)土部門依法收回土地，商業(yè)銀行對(duì)該企業(yè)在本市所有項(xiàng)目暫停授信。

九、開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業(yè)信用信息系統(tǒng)。

本公告自發(fā)布之日起執(zhí)行，與本公告不符的，按本公告執(zhí)行。