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近年來  ，xxx市尤其是老城區(qū)大部分住宅區(qū)由于其先天不足  ，物業(yè)管理公司難以實現(xiàn)經濟利益  ，不愿意接手或相繼退出  ，使得老小區(qū)物業(yè)管理成了老大難  。目前  ，老小區(qū)物業(yè)管理的途徑除了請物業(yè)管理公司外 ，還有一個是實行物業(yè)自治  。所謂物業(yè)自治就是由社區(qū)居民自主管理小區(qū)模式  。在我國部分省份初步進行了嘗試改革  ，效果較為明顯  。經過調查和討論  ，結合我老秘網市情況  ，現(xiàn)就老小區(qū)實現(xiàn)城區(qū)物業(yè)管理全覆蓋建議如下：

一、老小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

（一）對老舊小區(qū)基礎設施進改造的資金缺口較大

老舊小區(qū)在建設之初規(guī)劃方案比較簡單  。隨著城市人民生活水平的提高 ，硬件設施主要有以下一些不足：綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小、老舊小區(qū)房屋使用年限較長等等  。要加強老舊小區(qū)物業(yè)管理 ，必須對小區(qū)的基礎設施進行不同程度的改造  ，改造資金量少則幾十萬  ，多則上百萬 ，甚至上千萬  。資金從哪里來 ，是困擾實施物業(yè)管理的一個重要問題 。

（二）老舊小區(qū)物業(yè)管理“造血”功能不足  ，經濟效益難以實現(xiàn)小區(qū)停車條件差 ，通過收取停車費增加物業(yè)管理收入比較困難  。許多老小區(qū)建設時間早  ，建設時考慮不到專門的停車庫和停車位  。范文參考網同時小區(qū)內通道較窄 ，車位數(shù)也有限 ，而且停車會影響車輛、人員的進出  ，引起居民的不滿  。

（三）老舊小區(qū)物業(yè)管理費收取困難

一方面 ，老舊小區(qū)居民以中低收入家庭為主  ，下崗待業(yè)、老弱病殘等弱勢群體比例較高  ，生活比較困難  ，花錢買服務的意識未形成  ，許多居民認為物業(yè)管理是政府提供的福利  。另一方面  ，一些居民把物業(yè)管理服務與新小區(qū)相比較  ，認為小區(qū)環(huán)境差、治安亂  ，產生物業(yè)交費的抵觸情緒  。

二、實行老小區(qū)物業(yè)自治管理的優(yōu)勢

（一） 節(jié)省管理費用的支出

物業(yè)自治管理模式是以“街道、社區(qū)、業(yè)主委員會”三位一體的組織機制 。小區(qū)業(yè)主委員會由業(yè)主組成  ，無償參與小區(qū)管理  。聘請的物業(yè)管理小組成員大多也是小區(qū)業(yè)主 ，他們對小區(qū)較熟悉 ，并擅長防盜門、水、電等公共設施維修  ，在一定程度上降低了人員開支、維修費等  。

（二）居民有較強的參與意識

物業(yè)自治組織充分調動居民參與小區(qū)管理的積極性  ，在小區(qū)治安、衛(wèi)生、綠化等方面實現(xiàn)自我服務、自我管理 。一是利用居民代表大會、思想?yún)R報專題黨員組織生活會、社區(qū)活動等積極宣傳 ，不斷增強居民自我管理、自我服務意識  。二是充分發(fā)揮志愿者的作用  ，為小區(qū)治安保駕護航  。三是以居民認領綠化帶形式  ，美化小區(qū)環(huán)境  。四是社區(qū)定期召開黨員、衛(wèi)生干部及業(yè)主座談會  ，動員每個居民參加到創(chuàng)衛(wèi)工作中來 。

（三）提高物業(yè)費的收取率

物業(yè)自治服務“質優(yōu)價廉”  ，再加上擴大居民參與度  ，從而提高居民對物業(yè)自治管理的認可度 。充分發(fā)揮黨員、居民代表、積極分子等先鋒模范作用  ，對一些長期不繳物業(yè)費的居民 ，經常上門做思想工作  ，并通過在門前貼溫馨提示的形式告知  。

建議：

老舊小區(qū)實行物業(yè)自治管理成效顯著  ，但是影響小區(qū)物業(yè)管理正常運轉的問題依然存在  ，其中最突出的就是老舊小區(qū)基礎設施嚴重落后 。實施小區(qū)綠化和公用設施的改造  ，僅靠物業(yè)自治組織提留的資金遠遠不夠 ，還需政府的支持  。加快老舊小區(qū)改造  ，盡快改善老舊小區(qū)基礎設施建設  ，各職能部門在老舊小區(qū)整治階段就努力為物業(yè)創(chuàng)造管理條件  ，如改造或補建停車位 ，增強物業(yè)管理的“造血”功能 。其次  ，建議政府出臺更為切合實際的物業(yè)政策 ，比如讓物業(yè)自治組織享受同物業(yè)服務企業(yè)相同的待遇  。我們認為  ，推行老舊小區(qū)物業(yè)自治管理模式 ，是實現(xiàn)城區(qū)物業(yè)全覆蓋的一種有效途徑  ，政府應鼓勵并支持這種模式  ，最全面的范文參考寫作網站使物業(yè)自治管理得以健康發(fā)展  ，發(fā)揮更好的作用 。

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我市房地產業(yè)蓬勃發(fā)展，物管住宅小區(qū)也在逐年增加，伴隨著《物權法》及新《物業(yè)管理條例》的深入實施及廣大市民法律意識和維權意識的覺醒，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司間的矛盾糾紛事件也在增多。尤其是業(yè)主投訴物業(yè)公司撤離小區(qū)后，小區(qū)內沒人管理事件一直居政府主管部門和各媒體投訴事件的首位，妥善解決這類問題應當是目前改善住宅小區(qū)物業(yè)管理，創(chuàng)建和諧社會的當務之急。

一、我區(qū)棄管樓問題

由于多種原因我區(qū)出現(xiàn)無物業(yè)管理棄管樓。棄管樓小區(qū)內大多存在物業(yè)費用難收、保潔員工資不能保證；外環(huán)境臟、亂、差垃圾遍地，無人清理；小區(qū)內公共設施及樓內配套設施如健身器材、樓道燈、暖氣等損壞嚴重。比如：我區(qū)的鴻博園小區(qū)，物業(yè)棄管已經近三年，小區(qū)居民意見很大。針對這些情況各社區(qū)辦事處現(xiàn)雖然采取了一些措施，一定程度上緩解了“棄管”狀況。但是只能解決燃眉之急。

二、加強棄管小區(qū)規(guī)范化管理的建議

1、群眾自行管理模式。對 “棄管”住宅樓由于無法組建物業(yè)管理企業(yè)，可由社區(qū)主任、管片民警、居民住宅樓樓長以及群眾代表組成物業(yè)管理委員會，實行自我管理�！皸壒堋本用褡≌瑯堑墓�用設施應由專業(yè)單位有償或無償負責管理維修，日常管理維護、使用應當依靠和發(fā)動群眾愛護和管理。組織群眾自覺自愿地參加美化、綠化、保潔等各項公益勞動，做到棄管住宅樓區(qū)區(qū)域內，環(huán)境優(yōu)美、整潔、安全、各項服務設施完好。

2、實行物業(yè)管理招標模式。對“棄管”樓，實行“招標制”或“委托管理”，打破地區(qū)界限，采取市場運作，投資實行多元化。招標出讓“棄管”住宅區(qū)域路燈廣告權、市場經營權及環(huán)衛(wèi)清掃權。并采取環(huán)衛(wèi)、綠化建設管理費社會化承擔等多種手段去解決資金問題。

3、變物業(yè)公司單管為多方聯(lián)手共管。從變物業(yè)公司單管為多方面聯(lián)手共管的住宅小區(qū)情況來看，這類小區(qū)管理有利于及時反饋廣大業(yè)主意愿和信息，維護小區(qū)業(yè)主權益，實現(xiàn)物業(yè)公司與廣大業(yè)主間的和諧共處，贏得業(yè)主滿意；有利于物業(yè)公司根據(jù)小區(qū)業(yè)主生活需求充分發(fā)揮服務優(yōu)勢，改善和提高居民生活質量，創(chuàng)建美好家園；有利于業(yè)主委員會、社區(qū)委員會、管片民警、物業(yè)公司圍繞建設美好新家園的大目標，多方聯(lián)手、通力合作、相互制約、相互溝通、相互支持，發(fā)揮整體管理優(yōu)勢，實現(xiàn)住宅小區(qū)管理發(fā)展規(guī)范化，促進整個社會和諧。