存量房貸利率即將重新定價(jià)，從參考基準(zhǔn)利率定價(jià)切換為參考LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）定價(jià)。

今后，“基準(zhǔn)利率上浮百分之多少”或者“基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打幾折”的說(shuō)法將不復(fù)存在，取而代之的是“LPR加減多少個(gè)基點(diǎn)”。

對(duì)于2020年1月1日前簽約了商業(yè)貸款合同的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，當(dāng)下最關(guān)心的莫過(guò)于，轉(zhuǎn)換成哪種定價(jià)方式更優(yōu)惠？以后每月的房貸是升還是降？另外，目前疫情還未結(jié)束，重簽合同是否還要跑一趟銀行呢？

房貸是否一定得切換定價(jià)？

2019年8月，為深化利率市場(chǎng)化改革，推動(dòng)貸款全面參考“貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率”（ LPR）定價(jià)。LPR與原來(lái)的貸款基準(zhǔn)利率不同，它是由18家有代表性的銀行依據(jù)對(duì)最優(yōu)質(zhì)客戶(hù)實(shí)際發(fā)放的貸款利率每月進(jìn)行報(bào)價(jià)計(jì)算得出，更能反映市場(chǎng)化資金供求關(guān)系和價(jià)格水平。

房貸參考LPR定價(jià)，是在相應(yīng)期限LPR基礎(chǔ)上加基點(diǎn)形成，例如5年期以上LPR為4.8%，若合同約定加30個(gè)基點(diǎn)，則實(shí)際貸款利率為5.1%，這與此前在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上乘以一定折扣或上浮一定比例不同。

根據(jù)央行出臺(tái)的存量浮動(dòng)利率貸款的利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換方案，“存量浮動(dòng)利率貸款”是指2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款（不包括公積金個(gè)人住房貸款）。

也就是說(shuō)，如果你的房貸是固定利率，無(wú)須切換。

如果你的貸款是參考基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，那么可以選擇轉(zhuǎn)換LPR定價(jià)，也可以轉(zhuǎn)換為固定利率，需要注意的是，你只有一次選擇轉(zhuǎn)換方式的機(jī)會(huì)。

另外，如果你的貸款是存量公積金個(gè)人住房貸款，是不需要切換為L(zhǎng)PR定價(jià)，但如果是組合貸，其中商業(yè)性個(gè)人住房貸款需要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行切換，公積金貸款仍按原公積金貸款利率政策執(zhí)行。

切換后該怎么計(jì)算利率？

如果選擇切換LPR定價(jià)方式，今后的房貸利率怎么計(jì)算？

根據(jù)央行出臺(tái)的文件，商業(yè)性個(gè)人住房貸款的加點(diǎn)數(shù)值等于原合同執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值（可為負(fù)值），確保房貸利率在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)保持不變。

加減基點(diǎn)確定之后，就不再變化了。今后的房貸執(zhí)行利率，變?yōu)槟愫豌y行約定的重定價(jià)日最近一期LPR+基點(diǎn)，重定價(jià)周期最短1年，也就是一年一調(diào)。

另外，轉(zhuǎn)換工作從3月1日開(kāi)始至8月31日完成。如果其間貸款利率變動(dòng)，是不會(huì)影響貸款利率的，因?yàn)榍袚Q時(shí)會(huì)統(tǒng)一以2019年12月發(fā)布的LPR為基準(zhǔn)，保證大家都公平。

銀行更建議參照LPR定價(jià)

2月LPR報(bào)價(jià)5年期以上為4.75%，較上一次下降5個(gè)基點(diǎn)。這是繼去年8月改革以來(lái)，5年期以上LPR的第二次下跌。

上一次是去年11月，同樣下降5個(gè)基點(diǎn)。兩次調(diào)整，百萬(wàn)貸款的購(gòu)房者月供累計(jì)減少約60元。

哪種定價(jià)更優(yōu)惠，取決于LPR的走勢(shì)。如果未來(lái)進(jìn)入降息周期、LPR總體呈下降走勢(shì)，那轉(zhuǎn)換成以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)更有利。

當(dāng)前，市場(chǎng)普遍認(rèn)為L(zhǎng)PR將繼續(xù)下調(diào)，因此，銀行個(gè)貸經(jīng)理更建議參照LPR定價(jià)。

從文件中我們得知，四大方面的調(diào)整。

1、期限方面：LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整。

2、加點(diǎn)數(shù)值方面：加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

3、利率水平方面：轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變。

4、后續(xù)周期和價(jià)格調(diào)整：借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，重定價(jià)周期最短為一年。

不僅如此，就存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換問(wèn)題，中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人也是做出了相關(guān)解讀。

1、推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的主要考慮是什么？

答：2019年8月17日，人民銀行發(fā)布改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制公告。目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià)，但存量浮動(dòng)利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，不能及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化，不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。為進(jìn)一步深化LPR改革，人民銀行發(fā)布了〔2019〕第30號(hào)公告，推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

2、存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的原則是什么？

答：一是借款人可與銀行協(xié)商確定將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，或轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。二是轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開(kāi)始，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。三是轉(zhuǎn)換后的貸款利率水平由雙方協(xié)商確定，其中，為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。

3、存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)如何從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR？

答：自公告發(fā)布之日起，銀行應(yīng)盡快制定存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作計(jì)劃，包括系統(tǒng)配套、人員培訓(xùn)等，同時(shí)通過(guò)多種渠道（包括官網(wǎng)和網(wǎng)點(diǎn)公告、短信、郵件、手機(jī)銀行和電話通知等）告知客戶(hù)，在雙方協(xié)商一致的前提下，盡可能以簡(jiǎn)便易行的方式變更原合同條款。定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的，LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整；加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變；轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，重定價(jià)周期最短為一年。同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值，加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的影響，銀行和客戶(hù)可合理分散辦理。目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類(lèi)推。

4、除商業(yè)性個(gè)人住房貸款的其他存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)如何轉(zhuǎn)換？

答：除商業(yè)性個(gè)人住房貸款的其他存量浮動(dòng)利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等，可由借貸雙方按市場(chǎng)化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款，包括參考LPR的期限品種、加點(diǎn)數(shù)值、重定價(jià)周期、重定價(jià)日等，或轉(zhuǎn)為固定利率。

這就意味著，房貸利率，將全面從“貸款基準(zhǔn)利率上浮模式”轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點(diǎn)模式”；這一次，無(wú)論是新房貸，還是過(guò)去幾年的存量房貸，都將轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR模式；市場(chǎng)在變，未來(lái)房貸利率，每年都能調(diào)整1次，房貸利率不會(huì)再出現(xiàn)幾年都維持不變的情形。

而且，這次全面轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點(diǎn)模式”后，其房貸利率就會(huì)隨著LPR的利率來(lái)走，如果降息了，那購(gòu)房者的成本就隨之降低，反之也是一樣。