按照人民銀行要求，存量個人房貸將于8月31日前完成利率定價方式的轉(zhuǎn)換，平均房貸利率已連續(xù)8個月環(huán)比下降。之所以出現(xiàn)這種趨勢，一方面與LPR接連下調(diào)有關(guān)，另一方面也體現(xiàn)了“房住不炒”等政策落實的有效性。2020年7月，全國首套房平均房貸利率為5.26%，同比下降3.31%，環(huán)比下降0.38%；二套房房貸利率為5.58%，同比下降3.13%，環(huán)比下降0.36%。無論是新房還是二手房，其平均房貸利率都已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)8個月的下降。

去年8月起，我國啟動LPR定價機制改革，改革后的新增信貸利率主要參考LPR。2019年底，央行宣布存量信貸“換錨”，這意味著2020年以后新增的商業(yè)房貸利率直接與LPR掛鉤。今年2月20日公布的1年期LPR下降10個基點至4.05％，5年期以上LPR下降5個基點至4.75％；4月20日公布的LPR則創(chuàng)下單月最大降幅：1年期LPR下降20個基點至3.85%，5年期以上LPR下降10個基點至4.65%，LPR下行趨勢明顯，與LPR掛鉤的房貸利率也因此出現(xiàn)連降。

與此同時，房地產(chǎn)金融政策的有效性也助推房貸利率進入下行通道。銀保監(jiān)會始終強調(diào)“房住不炒”政策的落實，下一步，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度仍是監(jiān)管工作的重點。由于房貸在居民支出中占比較高，房貸利率下降對于緩解居民住房壓力無疑能產(chǎn)生積極作用，LPR定價機制改革初期，其連降態(tài)勢無疑有利于減輕居民購房壓力，尤其對于貸款金額較大的申請人而言更是利好；但隨著時間的推移，LRP利率逐漸趨穩(wěn)，效果可能不如前期明顯。最近幾期的LPR就呈現(xiàn)了這種態(tài)勢。7月20日公布的1年期和5年期LPR仍分別為3.85%和4.65%，已連續(xù)3個月“按兵不動”。

想徹底解決居民購房、住房難題，還應(yīng)從完善房地產(chǎn)長效機制這一關(guān)鍵點著手，通過增加各種政策性住房的供給，進一步提高租房居住的可靠性和穩(wěn)定性；調(diào)整住宅用地供給格局，優(yōu)化住宅用地的空間供給結(jié)構(gòu)，避免供需嚴重失衡。還可以依靠對房產(chǎn)所涉增值稅、契稅等稅種進行稅收優(yōu)惠補貼來實現(xiàn)。例如，今年8月11日，《中華人民共和國契稅法》獲得通過，自2021年9月1日起施行，條款內(nèi)容涵蓋“契稅稅率為3%至5%”，而現(xiàn)實中契稅實際稅率普遍在1%-3%左右，就是因為各地存在優(yōu)惠補貼政策。

從文件中我們得知，四大方面的調(diào)整。

1、期限方面：LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整。

2、加點數(shù)值方面：加點數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

3、利率水平方面：轉(zhuǎn)換時點利率水平保持不變。

4、后續(xù)周期和價格調(diào)整：借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。

不僅如此，就存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換問題，中國人民銀行有關(guān)負責(zé)人也是做出了相關(guān)解讀。

1、推進存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的主要考慮是什么？

答：2019年8月17日，人民銀行發(fā)布改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制公告。目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利于保護借貸雙方的權(quán)益。為進一步深化LPR改革，人民銀行發(fā)布了〔2019〕第30號公告，推進存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

2、存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的原則是什么？

答：一是借款人可與銀行協(xié)商確定將定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR，或轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉(zhuǎn)換。二是轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開始，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。三是轉(zhuǎn)換后的貸款利率水平由雙方協(xié)商確定，其中，為貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，存量商業(yè)性個人住房貸款在轉(zhuǎn)換時點的利率水平應(yīng)保持不變。

3、存量商業(yè)性個人住房貸款定價基準(zhǔn)如何從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR？

答：自公告發(fā)布之日起，銀行應(yīng)盡快制定存量商業(yè)性個人住房貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作計劃，包括系統(tǒng)配套、人員培訓(xùn)等，同時通過多種渠道（包括官網(wǎng)和網(wǎng)點公告、短信、郵件、手機銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協(xié)商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR的，LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整；加點數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變；轉(zhuǎn)換時點利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價周期和重定價日，重定價周期最短為一年。同一筆商業(yè)性個人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時點轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點數(shù)值，加點數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時點的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業(yè)性個人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價基準(zhǔn)，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那么加點幅度應(yīng)為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

4、除商業(yè)性個人住房貸款的其他存量貸款定價基準(zhǔn)如何轉(zhuǎn)換？

答：除商業(yè)性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數(shù)值、重定價周期、重定價日等，或轉(zhuǎn)為固定利率。

這就意味著，房貸利率，將全面從“貸款基準(zhǔn)利率上浮模式”轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點模式”；這一次，無論是新房貸，還是過去幾年的存量房貸，都將轉(zhuǎn)換為LPR模式；市場在變，未來房貸利率，每年都能調(diào)整1次，房貸利率不會再出現(xiàn)幾年都維持不變的情形。

而且，這次全面轉(zhuǎn)換為“LPR利率加點模式”后，其房貸利率就會隨著LPR的利率來走，如果降息了，那購房者的成本就隨之降低，反之也是一樣。