按照此前央行的部署，商業(yè)銀行將從2020年3月1日起到8月底，將推動存量浮動利率貸款的定價基準轉(zhuǎn)換為LPR。其中最受關注的就是個人房貸利率，就在明天（3月1日），即將正式啟動“換錨”，今天工農(nóng)中建交等多家銀行已出爐房貸利率切換機制。

關于置換房貸利率，房貸一族們準備好了嗎？你可能還有疑問??我的房貸需要轉(zhuǎn)換嗎？轉(zhuǎn)換LPR房貸利率嗎？未來利息會更低嗎？01、為什么要轉(zhuǎn)換房貸利率？必須要轉(zhuǎn)嗎？房貸轉(zhuǎn)換不是商業(yè)銀行要求，是來自央媽的要求。2019年12月，央行發(fā)布【2019】第30號公告，要求在2020年3月有1日至8月31日期間，將就存量浮動利率貸款的定價基準進行轉(zhuǎn)換。其中，商業(yè)性個人住房貸款屬于本次需要轉(zhuǎn)換的范圍，政策性的公積金個人住房貸款不需要轉(zhuǎn)換。

轉(zhuǎn)換有兩個選擇：一是將房貸轉(zhuǎn)換為LPR定價，二是轉(zhuǎn)為固定利率。需要提醒您注意的是，定價基準只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

02、什么樣的房貸需要轉(zhuǎn)換？

根據(jù)央媽與幾大行公告，如果個人住房貸款同時符合以下三點，需要轉(zhuǎn)換：

（1）在2020年1月1日前發(fā)放，或者已經(jīng)簽訂借款合同還未發(fā)放；

（2）利率按基準利率上下浮確定（比如“基準利率上浮10%”或“基準利率打7折”）；

（3）浮動利率（比如利率在每年1月1日調(diào)整）。

公積金個人住房貸款（包括組合貸款中的公積金部分）和2020年12月31日前到期的個人住房貸款，不需要轉(zhuǎn)換。個人商用房貸款參照個人住房貸款規(guī)則。

03、固定利率還是LPR？

根據(jù)央行此前公告，若轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后的利率水平由借貸雙方協(xié)商確定，其中商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應等同于原合同最近的執(zhí)行利率水平。

如果轉(zhuǎn)為LPR，市場化程度更高，要受到LPR的走勢影響。未來如果LPR下降，利率水平也會隨之下降；當然如果未來LPR升高，利率水平也可能升高。

因此，是轉(zhuǎn)為固定利率還LPR利率，要看你對未來LPR走勢的預期。目前來看，多數(shù)銀行，以及行業(yè)專家建議，國家正在推動利率市場化改革，促進貸款利率“兩軌合一軌”，貸款利率定價參考LPR是大勢所趨。

目前LPR在下降，而在看得見的未來，LPR大概率也呈下降趨勢。目前五年期以上LPR報價4.75%，相較改革前已下降0.15個百分點。

“30年后LPR上升還是下降？不知道。但你可以提前還清房貸或賣房子�！币晃粚＜艺f到。

但央行對于個人房貸利率則希望保持基本穩(wěn)定。此前央行副行長劉國強在接受《金融時報》采訪時表示房住不炒仍然是當前房地產(chǎn)調(diào)控政策的主導方向，銀行可通過LPR加點方式確定個人房貸利率，基本保持原有水平。在改革完善LPR形成機制過程中，要堅決貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。

04、如何轉(zhuǎn)換為LPR？

根據(jù)人民銀行公告，按照“等價轉(zhuǎn)換”原則，用現(xiàn)在的房貸利率水平倒算出加點數(shù)值，將“基準利率上下浮”（做乘法）轉(zhuǎn)換為“LPR加點”（做加法）。

具體來講，加點數(shù)值=您現(xiàn)在的利率水平-2019年12月發(fā)布的LPR；加點數(shù)值可為負值；加點數(shù)值確定后固定不變。

例如，小張的房貸是20年期, 利率水平為基準利率下浮10%（4.9%×（1-10%）=4.41%）。小張在建行手機銀行上選擇轉(zhuǎn)換為LPR，在轉(zhuǎn)換時點“等價轉(zhuǎn)換”倒算出的加點數(shù)值為-0.39% (-39BPs)=4.41%（小張現(xiàn)在的利率水平）-4.8%（2019年12月的LPR）。加點數(shù)值（-39BPs）確定后固定不變。

加點數(shù)值統(tǒng)一參考2019年12月20日發(fā)布的LPR，根據(jù)現(xiàn)在的利率水平進行倒算。因此，對同一筆房貸，在3-8月之間任意時點轉(zhuǎn)換，核算出的加點數(shù)值一樣。而且各家商業(yè)銀行實行統(tǒng)一規(guī)則，不會出現(xiàn)核算出的加點數(shù)值不一樣的情況。

LPR分為1年期和5年期以上兩種，如您原來的貸款是5年以上的（比如貸了20年、30年），參考5年期以上LPR；原貸款是5年及以下的，參考1年期LPR。

05、房貸利率什么時候會調(diào)整？

現(xiàn)在的LPR降低了，轉(zhuǎn)換后利率是否立刻降低？銀行說不會，因為利率要等到利率調(diào)整日才會調(diào)整，利率調(diào)整日一般是每年1月1日或貸款發(fā)放日在每年的對應日期。即便LPR每月公布時都會發(fā)生變動，也要根據(jù)重定價周期走。重定價周期最短為一年（利率至少一年調(diào)整一次），因此不會每月調(diào)整。

06、應該怎么轉(zhuǎn)換？

在當前特殊時期，多家銀行推出了通過手機銀行、網(wǎng)上銀行辦理業(yè)務；后續(xù)視疫情發(fā)展，將逐步開通線下渠道，包括任一營業(yè)網(wǎng)點智慧柜員機（STM）、柜臺、個貸中心辦理。如果需要就貸款利率、重定價周期和重定價日進行協(xié)商，則需要聯(lián)系原貸款機構。