貸款分為公積金貸款、商業(yè)貸款、組合貸，貸款方式不同，每月還貸金額也不相同，人生沒有白“算”的路，每一步都算數(shù)，月供還多還少，一部分靠你精打細(xì)算。

商業(yè)貸款篇

1、在本市無住房且無購房貸款記錄（含住房公積金貸款）的居民家庭，申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買住房的，首付款比例低至30%。2、在本市已有一套住房或在本市無住房但有購房貸款記錄（含住房公積金貸款）的居民家庭，申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款執(zhí)行二套房信貸政策，首付款比例調(diào)整為不低于60%。3、暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的商業(yè)性個(gè)人住房貸款。簡單說就是認(rèn)房認(rèn)貸，首套房首付至少三成，二套至少六成，至多可貸25年。
但從2019年10月8日開始實(shí)行LPR以來，稅率有所變化。

與2019年8月20日發(fā)布的LPR相比，2020年5月份1年期LPR利率下降40個(gè)點(diǎn)，5年期下降20個(gè)點(diǎn)，而與房貸相關(guān)的就是5年期利率了。

根據(jù)中國人民銀行發(fā)布的公告顯示，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。從貝殼交易中心了解到，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、大連銀行可以做到首套不加基點(diǎn)，也就是按照4.65%進(jìn)行計(jì)算，具體還需要看個(gè)人資質(zhì)。
公積金貸款篇公積金貸款首付與商業(yè)貸款一樣，首套房至少三成，二套至少六成，第三套及以上不予發(fā)放。不同點(diǎn)：1、公積金貸款與商業(yè)貸款相比，貸款利率低；2、貸款年限也與商業(yè)貸款不同。買新房的話，公積金貸款至多可貸30年，比商業(yè)貸款多5年。（新房一般都可以貸到30年）；買二手房的話，公積金貸款至多可貸20年。商業(yè)貸款是至多可貸25年。需要注意，商業(yè)貸款的二手房貸款年限還要參考所購買二手房的房齡，而且房齡太老的辦不了商業(yè)貸款。而公積金貸款不同，無論二手房房齡新舊，都可以貸到20年。公積金貸款也有明顯的缺點(diǎn)：以家庭為單位，首套房貸款限額60萬；二套限額40萬；三套及以上不予發(fā)放。一方面，這個(gè)額度對于動(dòng)輒數(shù)百萬的總房款來說，實(shí)在不多。另一方面，實(shí)際可貸金額是按還貸能力、房價(jià)成數(shù)、住房公積金賬戶余額和貸款限額四個(gè)條件算出的低值來計(jì)算的，很難貸到較高限額。1）按貸款限額計(jì)算：以家庭為單位，首套住房不高于貸款限額60萬；二套不高于限額40萬。2）按房價(jià)成數(shù)計(jì)算：貸款額度=房屋價(jià)格x貸款成數(shù)3）按公積金賬戶余額計(jì)算：首套住房貸款額度不高于公積金賬戶余額的20倍，二套不高于公積金賬戶余額的10倍。公積金賬戶余額不足2萬元的，按2萬元計(jì)算。4）按還貸能力計(jì)算：[（月工資總額+所在單位住房公積金月繳存額）×還貸能力系數(shù)-現(xiàn)有貸款月應(yīng)還款額]×借款期數(shù)（月）其中還貸能力系數(shù)為40%，月工資總額為繳存基數(shù)，現(xiàn)有貸款月應(yīng)還款額為個(gè)人信用報(bào)告中貸款的月應(yīng)還款額。再者，公積金貸款也認(rèn)房又認(rèn)貸，有過買房貸款記錄（含商業(yè)貸款）或因買房還貸提取過公積金的，即為二套。二、有申請門檻，需要預(yù)約。1）需要滿足“開立住房公積金賬戶1年以上，在申請住房公積金貸款前連續(xù)逐月繳存住房公積金滿1年并且所在單位不存在欠繳情況，信用良好，未負(fù)有住房公積金貸款債務(wù)”等基本條件，方可申請公積金貸款。2）要先貸款預(yù)約，預(yù)約成功后才能申請辦理公積金貸款。根據(jù)天津公積金官網(wǎng)顯示，目前公積金預(yù)約放號2886個(gè)，預(yù)約號范圍217877-220762，辦理日期已經(jīng)排到8月份了。

這也是為什么很多開發(fā)商不喜歡公積金貸款的原因，回款太慢了。

不過，天津已經(jīng)出過政策，明文規(guī)定，開發(fā)商不得限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款。

值得一提的是，去年天津有過多次公積金政策調(diào)整。

其中有兩條比較重要：

1）從2019年2月1日起，三類人買房不能公積金貸款：第一類是購買配偶、子女、本人父母或配偶父母住房；

第二類是離婚兩年內(nèi)，職工與原配偶之間存在買賣住房情形的；第三類是被納入失信被執(zhí)行人的不能申請住房公積金貸款。

2019年6月1日起，異地繳存公積金也可以在天津貸款買房了。

需滿足“在外地繳存住房公積金的職工，被所在單位派駐到本市工作一年以上，在本市購買自有住房且為職工家庭首套住房”的前提條件。

且異地公積金在津申請公積金貸款，首付六成起，至多可貸40萬元。

此外，北京也出臺(tái)政策，繳存人及配偶在京無房，購買天津、河北省內(nèi)住房或購買親屬所在地住房，可以申請?zhí)崛∽》抗�積金。

組合貸篇

顧名思義，就是商業(yè)貸款+公積金貸款相結(jié)合的形式。先行公積金貸款，剩余部分再走商業(yè)按揭。所以組合貸的流程是三種中比較麻煩的復(fù)雜，時(shí)間也較前兩者更長。至于組合貸的房貸利率，公積金部分按公積金貸款利率執(zhí)行，商業(yè)貸款部分按貸款銀行貸款利率執(zhí)行。