中國人民銀行昨日發(fā)布公告表示，為堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機(jī)制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，現(xiàn)就新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率有關(guān)事宜公告如下：

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公告明確，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。其中：

首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR；

二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)。

以上兩條內(nèi)容的變化

可具體解讀為：

定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR；

二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)。

公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

房貸調(diào)整頻率是最高1年，最低可以不調(diào)整；也就是房貸利率不會每個月都跟著LPR走，但預(yù)計未來銀行為了降低自身的銀行賬戶利率風(fēng)險，會要求客戶每年做一次重定價，根據(jù)LPR一年變一次。

同時，央行省級分支機(jī)構(gòu)將按照“因城施策”原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定各地首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

不能說得再簡單點(diǎn)？

來聽聽專家怎么說！

國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼表示：

以5年以上貸款利率為例，原基準(zhǔn)利率為4.9%，現(xiàn)LPR為4.85%??首套房貸若不加點(diǎn)，比基準(zhǔn)利率低5個基點(diǎn)（目測加點(diǎn)可能性高）；二套房貸加60個基點(diǎn)后為5.45%（4.85%+0.6），約為基準(zhǔn)利率上浮11%。

此次調(diào)整的最重要的變化，是個人住房貸款定價基準(zhǔn)的變化。

在這次調(diào)整之前，個人住房貸款的定價基準(zhǔn)是貸款基準(zhǔn)利率，即按基準(zhǔn)利率上浮或者下浮多少，來確定個人住房貸款利率。

調(diào)整之后，個人住房貸款的定價基準(zhǔn)是貨款市場報價利率（LPR），即在LPR的基礎(chǔ)上加點(diǎn)，根據(jù)LPR來確定個住房貸款的利率，這是這次調(diào)整的根本。

簡單地來算筆賬

二套房利率一般是按照指導(dǎo)利率的1.1倍數(shù)，央行此次要求4.85%+60BP大致為5.45%，正好和此前1.1倍5.4相當(dāng)略高。

首套房利率最低4.85%，和當(dāng)前利率水平比不同城市影響不一樣，對于允許下浮的城市而言，和當(dāng)前9折利率比，實(shí)際有所提升，因?yàn)樾碌恼�策不允許首套房利率在LPR基礎(chǔ)上下浮。

至于大家最關(guān)心的是

新政下房貸利率變高還是變低了？

對于房貸新政，央行副行長劉國強(qiáng)此前在國新辦吹風(fēng)會上明確表示，“有一點(diǎn)是肯定的，房貸的利率不下降。”

金昌市二手房稅費(fèi)計算工具：

工具說明：

計算買賣雙方在買賣二手房時中所涉及到的主要稅費(fèi)數(shù)額。

操作步驟：

第1步：在下拉框中確定房產(chǎn)性質(zhì)。

第2步：在下拉框中選擇是否滿5年。

第3步，按照提示填寫相關(guān)信息，可根據(jù)實(shí)際情況更改涉及到的稅率。

第4步：點(diǎn)擊計算，提交后就可以看到計算結(jié)果。

1、營業(yè)稅：(稅率5.55%賣方繳納)根據(jù)2010年房產(chǎn)新政，轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業(yè)稅。

征收條件：

①購買時間超過5年這里首先看產(chǎn)權(quán)證，其次看契稅發(fā)票，再次看票據(jù)(房改房看國有住房出售收入專用票據(jù))這三種證件按照時間最早的計算;

②所售房產(chǎn)是普通住宅還是非普通住宅。

2、個人所得稅：(稅率交易總額1%或兩次交易差的20%賣方繳納)征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉(zhuǎn)讓所得稅。

征收條件：

①家庭唯一住宅;

②購買時間超過5年。

注：如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅;

如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)能夠重新購買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價格較低的1%退還;

地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù)，其中包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒有下放但是房管部門已經(jīng)備案登記的住房(不包含非住宅類房產(chǎn));

如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對于營業(yè)稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須征收差額的20%。

3、印花稅：(稅率1%買賣雙方各半)不過從2009年至今國家暫免征收。

4、契稅：(基準(zhǔn)稅率3%優(yōu)惠稅率1.5%和1%買方繳納)

征收方法：

按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

注：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優(yōu)惠，契稅的優(yōu)惠是以個人計算的，只要是首次繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買方購買的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

5、測繪費(fèi)：1.36元/平米總額=1.36元/平米*實(shí)際測繪面積。

6、二手房交易手續(xù)費(fèi)總額：住宅6元/平米*實(shí)際測繪面積，非住宅10元/平米

7、登記費(fèi)：80元(工本費(fèi))、共有權(quán)證:20元。

金昌市房地產(chǎn)管理局

地址:延安路105

電話:0935-8213366