都說買房的時候最重要的就是地段，選中了一個好的地段，房子價值看漲。而一個好地段在選擇的時候就要注意看其所在板塊和該板塊的發(fā)展?jié)摿�。房地產(chǎn)市場特別的復(fù)雜，而每一個城市的房地產(chǎn)市場又不盡相同，很多的購房者不知道應(yīng)該如何取舍，如何購買。以下是小編收集是相關(guān)信息，僅供參考。

東莞是大灣區(qū)經(jīng)濟快速增長的城市，是我國沒有設(shè)區(qū)的市管到鎮(zhèn)的城市，以各鎮(zhèn)自我為中心扁平化發(fā)展，這是優(yōu)點，也是缺點，因為同時弱化了城市核心引擎的作用。

很多外地人來到東莞有個感受：找不到市中心在哪里。因為處處是中心，就等于沒有中心。

廣州的CBD珠江新城、深圳的CBD福田中心區(qū)都是城市金融中心和客廳，起到了很好的經(jīng)濟凝聚效應(yīng)。

東莞，未來的最有價值的地方在那里？

回答這個問題之前，筆者主要從東莞的地理位置環(huán)境和與深圳的關(guān)系入手，以全新的視野去分析，為讀者朋友提供東莞買房最真誠的建議，分享城市經(jīng)濟增長的紅利。

01.

房地產(chǎn)投資價值

10年以上看濱海新區(qū)的虎門和長安

東莞地勢東南高。

青溪和樟木頭在巨大的銀瓶山山脈之下不適合大規(guī)模的開發(fā)，西北環(huán)珠江口與廣州黃埔相鄰，西南臨海的虎門和長安與深圳寶安沙井相鄰，可以開拓濱海新區(qū)。西北地勢低，南部大嶺山和松山湖地貌以丘陵臺地、沖積平原為主。

虎門在珠江口的區(qū)位衛(wèi)星圖

廣東高科技創(chuàng)新走廊示意圖

東莞產(chǎn)業(yè)規(guī)劃圖

東莞的地理環(huán)境決定了東莞的發(fā)展向南，重心在虎門-長安沿海濱海灣區(qū)，東抱深圳前海，西抱廣州南沙，不但地理位置優(yōu)越，而且灣區(qū)有虎門深水港。

世界經(jīng)濟的發(fā)展史，就是灣區(qū)的發(fā)展史，為了更有利于大灣區(qū)優(yōu)化資源，重點打造廣東沿�？萍紕�(chuàng)新走廊。

筆者建議，可考慮將東莞市政府搬遷到濱海新區(qū)的虎門。有效形成廣州南沙-東莞濱海-深圳前海的強強聯(lián)手，達到強強互促互補的作用。

市政府搬遷到虎門的主要有利因素有三點：

其一，政府所在地，就是資源配置最優(yōu)先之處，把市政府駐地設(shè)在濱海灣就是對大灣區(qū)整體前景心理預(yù)期最直接的鼓舞。

其二，縱觀世界和國內(nèi)核心城市，政府駐地都是選在海邊灣區(qū)，如紐約、東京、倫敦、香港、上海、廣州、深圳和杭州等等。

其三，把濱海灣打造成真正意義上的東莞中心，可以把多中心論或無中心論一并消除。

東莞有些鎮(zhèn)上的居民，特別是東部山區(qū)清溪和鳳崗的，十幾年沒有去過莞城，市區(qū)與鎮(zhèn)，鎮(zhèn)與鎮(zhèn)關(guān)聯(lián)性較弱，這種生產(chǎn)關(guān)系必須調(diào)整，以促進生產(chǎn)力的進一步提高。

松山湖實景圖

科技在哪里繁榮就在哪里，科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，科技在那里資本就哪里，繁榮也就哪里，由于華為的進駐，松山湖成為東莞科技的和資本的高地，這就是最好的例證。

濱海灣將來是東莞發(fā)展的中心，期待著東莞從這里走向世界。

南山科技園→后海人才公園→前�！鷮氈小�光明科學(xué)城→松山湖華為→濱海灣→南沙→廣州科學(xué)城，這條黃金軸線是大灣區(qū)科技創(chuàng)新走廊核心，也是精英聚集地，財富效應(yīng)爆發(fā)地，所以說濱海灣發(fā)展前景看好！

遠眺華為風(fēng)景

從大灣區(qū)的整體來看，深圳發(fā)展向西進，廣州發(fā)展向南進，東莞發(fā)展向南進，將來在珠江口南沙勝利會師。

深圳-東莞-廣州-佛山-中山將連一片，形成大灣區(qū)U形大型經(jīng)濟航空母艦，乘風(fēng)破浪駛上太平洋。

買房投資首先選擇城市，再就是選擇地段，這就是價值投資的精髓！

房地產(chǎn)投資價值，從2018年海灣新區(qū)成立開始算起，短期 3~5年看臨深鳳崗、塘廈和松山湖，中期6~9年看東莞城南，長期10年以上看濱海新區(qū)的虎門和長安。

這是由于東莞的地理環(huán)境和大灣區(qū)發(fā)展進程所決定的。

02.

濱海灣建設(shè)

必將帶動?xùn)|莞再創(chuàng)輝煌30年！

在房地產(chǎn)文章中，經(jīng)常提到核心資產(chǎn)這個詞語，但很少有人作出回答，筆者認為有必要給出一個定性和定量。

讓買房和投資者有一個清晰的概念。只有概念清楚，買房投資才有方向。

由于城市核心地段的唯一性和不可復(fù)制性的稀缺特點，對房地產(chǎn)價值起決定作用，占有城市最優(yōu)質(zhì)資源，是代表城市政治、經(jīng)濟、金融或科技中心，能帶來超額收益和價值增長的房地產(chǎn)，這叫做城市核心資產(chǎn)。

這就是定性分析。

核心資產(chǎn)的四個要素，缺一不可：

1）土地的價值高。2）高端產(chǎn)業(yè)聚集，主要是金融與科技中心。3）最好的市政配套。特別是教育、醫(yī)療資源和地鐵的配套。4）資本流入?yún)R聚，世界500強的總部基地。

核心資產(chǎn)帶來的收益是平均水平的兩倍以上，這就是定量分析，例如上海陸家嘴、北京三環(huán)內(nèi)、廣州珠江新城、深圳福田中心區(qū)和深圳灣。

不論房價還是租金都是全市平均水平的兩倍以上。

筆者建議將虎門和長安的濱海灣規(guī)劃成國際一流的金融與科技中心，為了避免與廣州和深圳同質(zhì)競爭，可以采取互補的形式，形成大灣區(qū)的整體合力。

科技以華為5G，金融以外匯和保險。

因為在金融方面廣州將以期貨交易，深圳以股票證券交易。

濱海新區(qū)以金融和科技去規(guī)劃濱海灣，同時開發(fā)虎門港的物流，形成東與前海、西與南沙相呼應(yīng)的產(chǎn)業(yè)，屆時東莞濱海灣的核心資產(chǎn)就形成了，古語說得好，三十年河?xùn)|，三十年河西。

濱海灣建設(shè)必將帶動?xùn)|莞再創(chuàng)輝煌30年！

以濱海新區(qū)的標桿示范性作用，將徹底改變東莞以鎮(zhèn)為中心的現(xiàn)狀，以城市新面貌出現(xiàn)在世界級大灣區(qū)的舞臺上是可以期待的。

做大做強虎門和長安，可以預(yù)見在不遠的將來，東莞經(jīng)濟一定會更上一個臺階。形成珠江口廣州、深圳、東莞三足鼎立的新時代。

這是歷史給予東莞的機遇和期待，也是東莞彎道超車的好機會，同時顯示了東莞指點江山的雄心壯志。

東莞不應(yīng)該是深圳和廣州進行低端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的配角，東莞更應(yīng)該是有個性地張揚自己獨特全產(chǎn)業(yè)鏈的城市。

廣州和深圳也應(yīng)該把東莞當成好兄弟，大家都是大灣區(qū)的合伙人，有分工有合作，也有適當?shù)木範帯?/p>

這樣緊密團結(jié)的合作精神氛圍，超越了物質(zhì)層面的關(guān)系。為全國城市群和都市圈的發(fā)展提供一個示范。

虎門步行街一景

03.

應(yīng)規(guī)劃成彈性空間

可以借鑒紐約曼哈頓中央公園

東莞濱海灣建設(shè)應(yīng)引入紐約曼哈頓辦公與人居統(tǒng)一的理念，避免國內(nèi)有些城市的交通擁堵現(xiàn)象，即白天上班時間市中心熱鬧非凡，晚上下班后人們不得不回郊區(qū)居住，這樣令上班族身心疲憊，還浪費了大量的通勤時間，造成早晚高峰交通阻塞，晚上中心區(qū)形成空巢，這種不良現(xiàn)象必須改正了。

所以，濱海灣應(yīng)規(guī)劃成彈性空間：生活高度與國際配套，城市公園與商業(yè)氣息共存的融合環(huán)境。

因為居家網(wǎng)上彈性辦公成為現(xiàn)實，辦公室面積可以縮小，居住面積可以增加。

建議濱海新區(qū)在辦公、住宅、商業(yè)的用地比例應(yīng)為1：3：1比較合適，即白天辦公3平方米，晚上居住9平米，使用商場3平方米。住宅與辦公及商業(yè)活動半徑為2千米，步行15分鐘以內(nèi)比較適宜。

虎門街道和小區(qū)

某些城市由于住宅建得太少，而寫字樓過剩造成很多空置。這方面紐約曼哈頓中央公園和深圳后海人才公園做得不錯，可以借鑒。

經(jīng)批準，成立大灣區(qū)大學(xué)，初步選址在東莞濱海灣新區(qū)威遠島，總投資估算約100億元。

東莞將大力推動創(chuàng)新型大學(xué)建設(shè)，包括開展了高標準大灣區(qū)大學(xué)籌建工作，目前大灣區(qū)大學(xué)正加快制定完善辦學(xué)方案并同步謀劃開展校長遴選。

說明廣東省把高規(guī)格大學(xué)設(shè)在虎門是對東莞的殷切期望。

04.

東莞與深圳的關(guān)系

是一個不可分割的共贏整體

很多人把東莞和深圳的關(guān)系理解為以深圳的深莞惠都市圈，筆者認為這是片面的，深圳與東莞更是一體兩面的關(guān)系，就如高聳的銀瓶山一樣，山的西北面屬于東莞，山的東南面屬于深圳。

山還是那座山，不能因為行政區(qū)域不同而改變山的脊梁。

為什么這樣說呢？因為深圳和東莞的產(chǎn)業(yè)是相關(guān)聯(lián)的。這就像汽車產(chǎn)業(yè)，4S店面設(shè)在深圳，而生產(chǎn)工廠設(shè)在東莞，同是一條產(chǎn)業(yè)鏈，一個在前端一個在后端。深圳繁榮接單多，東莞則生產(chǎn)多，歷史已證明深圳強則東莞強。

所以說深圳和東莞是互相促進的整體。一定要把東莞是深圳的“小弟”這個老思想改正過來。

深圳科技不斷創(chuàng)新，必然帶來東莞生產(chǎn)業(yè)的興旺；東莞完整的產(chǎn)業(yè)鏈又反過來促進深圳科技和金融的更大進步。

虎門湖邊小區(qū)的洋房和別墅

東莞是世界工廠，有完整的產(chǎn)業(yè)鏈，還有與之配套的設(shè)計、生產(chǎn)、加工、包裝、倉儲和運輸?shù)�。還有幾百萬勤勞的熟練技術(shù)工人，不但生產(chǎn)速度快，而且工資成本遠遠低于歐美國家。

東南亞雖然說工資低，但生產(chǎn)效率差，接單多時節(jié)假日不肯加班。

所以東莞才是最佳生產(chǎn)基地，也是東莞立于不敗之地的看家功夫。

吃在虎門，虎門擁有南北風(fēng)味的特色菜

對于東莞與深圳接壤的臨深地區(qū)，鳳崗、塘廈、黃江等鎮(zhèn)，東莞市可大力配套建剛需用房，即80~98平方米的三房兩廳二衛(wèi)和兩房兩廳二衛(wèi)的經(jīng)濟實用小戶型商品房，滿足深圳剛需置業(yè)的需求，深圳有實際管理人口約2300萬，而且每年約新增加50萬凈流入，還大概有1300多萬人沒有自己的房子，這些人將來會在東莞和惠州買房。

如果東莞能解決800萬深圳人居住問題，以每戶三人計算，約需要260萬套房子。

這些人的購房和消費對拉動?xùn)|莞經(jīng)濟增長是一個不小的貢獻。在臨深住宅供應(yīng)上，東莞市在深莞惠都市圈形成的進程中發(fā)揮主導(dǎo)作用，地鐵建設(shè)應(yīng)放優(yōu)先位置，在土地供應(yīng)上東莞應(yīng)積極支持。

深圳市也應(yīng)給予經(jīng)濟上的支持，界線問題上難得糊涂的好。

因為東莞與深圳互補互成，我中有你，你中有我，是一個不可分割的共贏整體。

虎門南北通透的板樓

05.

歸結(jié)：房價永遠是昨天的便宜

事物都是在發(fā)展變化著的，人們往往錯過了機會而悔恨不已。

是真的沒有機會嗎？

回答是否定的，人的錯誤往往是在機會來臨之時，不會當機立斷地作出決定，而是猶豫不決，再等一等再看一看，時機一縱即逝，事物巳上升到了更高的層次了，或許再努力也是高不可攀了！

絕大多數(shù)人就是這樣痛失良機的。房價永遠是昨天的便宜。