伴隨著我國社會經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。物業(yè)管理的推進(jìn)與發(fā)展，改善了廣大居民的生活和環(huán)境，推動了兩個文明建設(shè)，為促進(jìn)住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和實(shí)施社會再就業(yè)工程作出了積極的貢獻(xiàn)。但在新生事物得到良性發(fā)展的同時，存在的問題和矛盾也日益突出。為促進(jìn)物業(yè)管理工作健康發(fā)展，就此機(jī)會，我談一些看法和建議。

一、我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作存在的突出問題

1、我區(qū)現(xiàn)有相當(dāng)一部分住宅是老住宅，其建成時間比較早，規(guī)劃設(shè)計較原始，也比不上新建的小區(qū)，主要存在以下一些問題：

（1）在購房時沒有交房屋維修資金，從而缺乏對于本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)使用的資金。物業(yè)的公共部位和共同設(shè)施設(shè)備是整個房產(chǎn)不可分割的部分，這些部位的適時維修和更新，是保證物業(yè)正常使用和運(yùn)轉(zhuǎn)的前提。如果物業(yè)的公共設(shè)施設(shè)備得不到及時維護(hù)、更新，就無法正常的開展物業(yè)管理工作，情況嚴(yán)重時候，可能釀成各種無法預(yù)料的災(zāi)害和后果。

（2）由于大部分房屋使用年限長，年久失修，加之自然的地基沉降不均勻等因素，房屋外墻老化、開裂、脫落，地面開裂、空鼓等現(xiàn)象嚴(yán)重影響到房屋的正常使用；原設(shè)計和安裝的供配電路負(fù)荷達(dá)不到現(xiàn)在用電的標(biāo)準(zhǔn)，存在嚴(yán)重的小馬拉大車，線路、設(shè)備老化等安全用電的隱患；現(xiàn)有的供水系統(tǒng)缺失，供排水系統(tǒng)水管老化、銹蝕、斷裂現(xiàn)象十分嚴(yán)重；生活污水系統(tǒng)與現(xiàn)有城市管網(wǎng)不配套，不兼容，至使有的小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)了污水四溢橫流，形成臟亂差現(xiàn)象。

（3）綠化覆蓋率低，公用設(shè)施、設(shè)備少，如路燈、廣告牌少，健身設(shè)施、休閑桌椅缺乏等，嚴(yán)重的影響到小區(qū)的形象，有新生貧民窟之嫌。

（4）小區(qū)內(nèi)缺乏正規(guī)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃的管理，有的也僅是一兩個號稱物業(yè)管理的人員在守傳達(dá)、搞衛(wèi)生。由于管理不到位，小區(qū)內(nèi)盜、搶時發(fā)，業(yè)主的財物、車輛丟失嚴(yán)重，此外小區(qū)內(nèi)違章停車、私搭亂建、野蠻裝修，違規(guī)使用等情況時有發(fā)生，使小區(qū)安全事故頻發(fā)，給和諧社會造成了一些不和諧的音符。

（5）因物業(yè)管理收費(fèi)低廉，所以，只能與所提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保持一致。

2、我區(qū)的新建房產(chǎn)，物業(yè)管理工作存在以下問題：

（1）開發(fā)商交房不及時，延期交房，甚至是帶著各種問題交房，在業(yè)主收房時承諾不兌現(xiàn)，使得業(yè)主的利益受到損害。

（2）由于開發(fā)商向業(yè)主交房之前，缺乏政府整個開發(fā)項目綜合驗收以及分戶驗收的環(huán)節(jié)，導(dǎo)致缺乏必要的配套共用設(shè)施，引起業(yè)主入住后的不滿。同時，房屋質(zhì)量存在問題、分?jǐn)偛缓侠�、面積縮水、規(guī)劃更改等，紛紛找開發(fā)商索賠甚至退房，但長期解決不了問題，就把怨氣發(fā)泄到物業(yè)管理企業(yè)身上。業(yè)主表達(dá)不滿的通常方式就是拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，造成物業(yè)費(fèi)收繳困難。

（3）小區(qū)物業(yè)管理未真正納入社區(qū)建設(shè)，政府有關(guān)部門對社區(qū)管理未進(jìn)行有效整合，有些工作也未到位。小區(qū)內(nèi)違章停車、私搭亂建、野蠻裝修等情況時有發(fā)生，在上述情況出現(xiàn)后，物業(yè)管理企業(yè)因無任何行政手段，只能對居民進(jìn)行勸阻，企業(yè)承擔(dān)了大量政府部門的職能，導(dǎo)致企業(yè)在實(shí)際管理中存在諸多物業(yè)管理困難。

（4）物業(yè)管理中各種問題、糾紛不斷。

A、物業(yè)管理糾紛。小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)實(shí)際交納的比例在60%至90%之間，而作為業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的主要理由多以物業(yè)管理不到位，小區(qū)內(nèi)存在業(yè)主車輛丟失現(xiàn)象和內(nèi)配套設(shè)施不完備等。

B、業(yè)主財產(chǎn)損失賠償糾紛。小區(qū)內(nèi)業(yè)主的汽車、摩托車、自行車的丟失引起。原因是小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，而秩序維護(hù)費(fèi)在其中的比例則更少，參與這部分工作的工作人員相對也就少。

C、小區(qū)公用設(shè)施傷人賠償糾紛。物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)內(nèi)道路、窨井、廣告牌、管道等管理不善，致使業(yè)主受到人身損害而發(fā)生的糾紛。

D、物業(yè)管理合同糾紛。物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)的開發(fā)商曾簽訂過前期物業(yè)管理合同，但在業(yè)主入住后、甚至業(yè)主委員會成立以后，都未能直接與業(yè)主或業(yè)主委員會續(xù)訂物業(yè)管理合同，造成了物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主追討物業(yè)管理費(fèi)而發(fā)生的糾紛。

E、小區(qū)公用部位的侵權(quán)糾紛。個別業(yè)主進(jìn)住小區(qū)后擅自亂搭亂建，引起其他大部分業(yè)主的不滿，要求物業(yè)管理企業(yè)查處個別業(yè)主亂搭亂建行為等糾紛。

F、小區(qū)公用部位的出租營利糾紛。小區(qū)個別業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)擅自將小區(qū)物業(yè)的共用部位自用或出租用于設(shè)置廣告位等進(jìn)行營利，造成了企業(yè)與業(yè)主之間的利益糾紛。

G、小區(qū)內(nèi)停車收費(fèi)糾紛。物業(yè)管理企業(yè)向擁有私家車的業(yè)主收取的小區(qū)車位費(fèi)、道路維護(hù)費(fèi)、進(jìn)門費(fèi)等的糾紛。由于物業(yè)管理企業(yè)所收取的上述費(fèi)用往往系自行制定而未經(jīng)過物價部門批準(zhǔn)，雖然有的經(jīng)過業(yè)主委員會同意，但是由于無相應(yīng)的法律、法規(guī)或規(guī)章為依據(jù)，因此爭議較大，糾紛不斷。

（5）維修資金的籌集、管理和使用造成的糾紛：目前普通存在的現(xiàn)狀是：開發(fā)商能省則省，能拖則拖，購房者（業(yè)主）更是以各種理由拒交維修資金。致使許多住宅區(qū)的共同部位、公共設(shè)施設(shè)備得不到及時維修養(yǎng)護(hù)，大修、改造、更新就更談不上了。推諉扯皮的現(xiàn)象使一些住宅區(qū)出現(xiàn)了一年新、二年舊、三年破的狀況，令人扼腕疼惜。

3、我區(qū)是“兩型社會”綜合配套改革的示范區(qū)，大河西開發(fā)建設(shè)發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)，因此，拆遷安置小區(qū)多，物業(yè)管理工作也存在如下問題：

（1）綠化覆蓋率低，公共設(shè)施少且無人管理，造成損毀現(xiàn)象嚴(yán)重。

（2）房屋質(zhì)量問題多，亂搭亂建，野蠻裝修現(xiàn)象嚴(yán)重。

（3）小區(qū)的居民多數(shù)沒有工作，無所事事，為了打發(fā)時間整天沉迷于麻將和賭博，形成一股不良社會風(fēng)氣，再加之小區(qū)租住人口眾多，小區(qū)沒有正規(guī)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，致使小區(qū)內(nèi)治安狀況差，汽車、摩托車、自行車丟失，業(yè)主家中失盜，鄰里糾紛情況嚴(yán)重。

（4）小區(qū)居民對物業(yè)的認(rèn)識不明確，繳費(fèi)意識不強(qiáng)，造成物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間關(guān)系對立，物業(yè)管理工作難以開展。

（5）少數(shù)業(yè)主不文明，整個小區(qū)受影響。比如，一些失地農(nóng)民住進(jìn)了小區(qū)，依然保留了一些陋習(xí)，在小區(qū)里面墾地種菜；有的居民常常將垃圾亂扔亂倒，車輛亂停亂放，使得小區(qū)顯得有些亂；還有一些新搬家的業(yè)主，常常大清早就鞭炮放得震天響，不僅污染了環(huán)境，也影響了其他居民的正常休息。雖然大多數(shù)業(yè)主的表現(xiàn)還是積極的，但是少數(shù)安置戶的不文明表現(xiàn)，既讓物業(yè)感到無奈，也影響了整個小區(qū)的格調(diào)。

4、我區(qū)社區(qū)公共設(shè)施方面規(guī)劃欠缺、配套不全、管理滯后。公共設(shè)施管理主要是指市政公共設(shè)施管理、綠化管理、游覽景區(qū)管理、風(fēng)景名勝區(qū)管理、公園管理等。我認(rèn)為，公共設(shè)施的管理項目可以分為兩大類：一是，社會性公共設(shè)施管理；二是技術(shù)性公共設(shè)施管理。由于公共設(shè)施管理的內(nèi)容繁多，范圍廣泛，涉及的管理部門和層次都很多，所以公共設(shè)施在管理中發(fā)現(xiàn)的問題也是多方面的，主要體現(xiàn)在以下幾方面：

（1）公共設(shè)施建設(shè)管理體制不完善，基本設(shè)施配套不盡合理，強(qiáng)調(diào)千遍一律，過于僵化，流于形式，與之相應(yīng)的歷史文化古城不相適應(yīng)。

（2）公共設(shè)施維護(hù)經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重不足，管理維護(hù)要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到。常言說“三分建設(shè)，七分管理”，但在實(shí)際工作中，重建輕管、建而不管、管而不嚴(yán)的思想意識普遍存在。

（3）市民素質(zhì)低，公共設(shè)施建設(shè)管理工作不能深入民心。常會出現(xiàn)這些情況：公共電話亭有人為破壞的痕跡，游覽景區(qū)的設(shè)施上有人為雕刻的記號等，使文明城市的創(chuàng)建蒙上了難以去除的詬病。

二、解決物業(yè)管理工作存在問題的對策

1、政府、新聞媒體應(yīng)加大正確引導(dǎo)力度，走物業(yè)管理專業(yè)化道路，

采用科學(xué)的人力資源管理方法，招收一批拆遷安置農(nóng)民工和下崗再就業(yè)人員，加大培訓(xùn)力度，使其上崗、愛家、敬業(yè)、服務(wù)社區(qū)，以良好的工作氛圍和用人機(jī)制吸引和留住人才，建設(shè)好社區(qū)。這樣，既解決政府的再就業(yè)問題，也保障了社會的穩(wěn)定，降低諸如上訪及突發(fā)事件的發(fā)生。

2、政府積極、正確引導(dǎo)社區(qū)和專業(yè)的物管企業(yè)共同參與社區(qū)管理。

物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，物業(yè)管理的目標(biāo)之一是要為業(yè)主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境。社區(qū)居委會是小區(qū)和諧氛圍形成的建設(shè)者。當(dāng)前社區(qū)居委會必須轉(zhuǎn)變觀念，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，特別要分析和研究新時期社區(qū)內(nèi)業(yè)主的利益目標(biāo)及現(xiàn)實(shí)需求，從他們最關(guān)心的問題出發(fā)，積極幫助業(yè)主組建業(yè)主委員會，配合物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)中依法開展物業(yè)服務(wù)活動，積極協(xié)調(diào)物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛，協(xié)調(diào)社區(qū)各方積極打造文明社區(qū)，努力提高全民的精神文明素質(zhì)，齊抓共管為打造平安、和諧社區(qū)奠定一個良好的基礎(chǔ)。

3、政府有關(guān)部門要做到監(jiān)管、指導(dǎo)到位，當(dāng)好服務(wù)者，指導(dǎo)者、監(jiān)督者和管理者。

政府主管部門應(yīng)當(dāng)扮演好四種“角色”：服務(wù)者、指導(dǎo)者、監(jiān)督者、管理者。作為服務(wù)者，主管部門要以人為本，更好地為物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主服務(wù)。作為指導(dǎo)者，主管部門要盡快完善小區(qū)管理的法規(guī)政策，出臺物業(yè)管理的實(shí)施細(xì)則，加強(qiáng)宣傳力度。作為監(jiān)督者和管理者，主管部門要嚴(yán)格按照法律法規(guī)的要求，加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的管理，依法行政，嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為。同時應(yīng)加強(qiáng)對業(yè)主行為的正確引導(dǎo)，提高業(yè)主的素質(zhì)，為小區(qū)和諧氛圍的形成創(chuàng)造有利條件。

4、政府、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)要積極配合，共同營造出有利于物業(yè)管理企業(yè)打造品牌、發(fā)展規(guī)模的社會氛圍，促使社區(qū)物業(yè)管理良性循環(huán)。

一是適度采用收購、兼并規(guī)模小、經(jīng)營能力弱的物業(yè)管理企業(yè)等方式進(jìn)行企業(yè)的重組整合，形成規(guī)模優(yōu)勢，從而達(dá)到優(yōu)化企業(yè)資源配置，實(shí)現(xiàn)資源共享，降低管理成本，體現(xiàn)品牌特色，使物業(yè)管理企業(yè)能夠做大、做強(qiáng)、做好。二是在物業(yè)管理市場引入競爭機(jī)制和招投標(biāo)機(jī)制，培育公正公平的市場環(huán)境，擇優(yōu)聘用。政府應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，強(qiáng)化管理，引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行集約和規(guī)模經(jīng)營。如推行物業(yè)小區(qū)經(jīng)理持證上崗制度，強(qiáng)化物業(yè)管理人員的素質(zhì)培訓(xùn)，將資質(zhì)等級與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)掛鉤，建立“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的服務(wù)收費(fèi)體系，推行ISO9002認(rèn)證，加快物業(yè)管理誠信體系建設(shè)等。

社區(qū) 物業(yè) 業(yè)主委員會三駕馬車并駕齊驅(qū)破解老小區(qū)物管難題

物業(yè)管理難，老小區(qū)的物業(yè)管理更難。

難在哪里？一是老小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施老舊，維護(hù)、改造成本高；二是物業(yè)服務(wù)費(fèi)難收。因為這兩點(diǎn)，不少企業(yè)面對老小區(qū)就打了退堂鼓。

管理難，又不能不管。那怎么做好？關(guān)鍵在于樹立社區(qū)、物業(yè)、業(yè)主委員會“三位一體”的理念。

“一個小區(qū)的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)要提升，社區(qū)、物業(yè)、業(yè)主委員會三駕馬車必須并駕齊驅(qū)，共同發(fā)力，目標(biāo)一致。物業(yè)是小區(qū)的保姆，社區(qū)是建設(shè)和諧小區(qū)的主導(dǎo)者，業(yè)主委員會則是廣大業(yè)主的代表，業(yè)主大會的執(zhí)行組織，三者和諧了，互為一體了，小區(qū)的管理品質(zhì)也就提高了�！�

政府 應(yīng)發(fā)揮好引導(dǎo)者和扶持者的作用

“區(qū)、街道、社區(qū)”三級監(jiān)管協(xié)調(diào)體系的運(yùn)作主體及職責(zé)，加大老小區(qū)物業(yè)管理的扶持力度，使“政府扶持、企業(yè)推進(jìn)、社會參與”的老小區(qū)長效管理機(jī)制得到了有效鞏固和完善，為進(jìn)一步提升老小區(qū)物業(yè)管理品質(zhì)奠定了基礎(chǔ)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)提升服務(wù)滿足業(yè)主需求

老小區(qū)容積率小，樓房和樓房之間的距離窄，還要兼顧綠化，這使得小區(qū)內(nèi)的車位問題成了“天生的缺陷”。車位少、車難停是老小區(qū)的老大難問題。

物業(yè)創(chuàng)星級活動也持續(xù)深化，創(chuàng)評內(nèi)容分類分層細(xì)化，案情分析例會、信息通報、定向培訓(xùn)、掛牌公示等制度得到進(jìn)一步完善。

物業(yè)管理糾紛多元調(diào)解處理機(jī)制通過“法院進(jìn)社區(qū)”的形式，不僅很好地整合了物管中心、法院、社區(qū)人民調(diào)解委員會的資源，還以法官充當(dāng)“娘舅”的模式，打開了物業(yè)與業(yè)主的聯(lián)動之門。

“相比雙方因小糾紛對簿公堂，多元調(diào)解可以讓業(yè)主直接來居委會調(diào)解，不僅方便，更重要的是業(yè)主心理負(fù)擔(dān)��；調(diào)解的通知書相對措辭溫和，業(yè)主也更易接受；而且，很多不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主都有一定的原因，法官可以在傾聽的同時，幫助他們調(diào)解其他矛盾。如靈橋小區(qū)一戶業(yè)主因樓上漏水，拒交物業(yè)費(fèi)，法官說服業(yè)主交物業(yè)費(fèi)后，也和樓上住戶進(jìn)行溝通，該住戶當(dāng)場簽下維修協(xié)議�！焙Ｊ飬^(qū)法院西郊法庭張法官說，這就是小區(qū)物業(yè)、業(yè)主“多元調(diào)解機(jī)制”的優(yōu)勢，“加上多元調(diào)解不產(chǎn)生任何訴訟費(fèi)用，調(diào)解協(xié)議也是經(jīng)法院確認(rèn)，享有法律效力，得到居民的贊同”。

業(yè)主 加強(qiáng)物管意識參與小區(qū)管理

“業(yè)主自治意識、參與物管意識的提高，是做好小區(qū)物業(yè)管理工作的重要前提�！�

擺正物業(yè)服務(wù)位置，樹立業(yè)主主體意識，強(qiáng)化行業(yè)引導(dǎo)作用，是老小區(qū)物業(yè)管理順利開展的基礎(chǔ)，創(chuàng)新管理方式是提高老小區(qū)物業(yè)服務(wù)滿意度的方法。物業(yè)管理的好與壞直接關(guān)系到居民區(qū)的和諧與否，體現(xiàn)著一個城區(qū)的文明標(biāo)準(zhǔn)和幸福指數(shù)，物業(yè)辦正以自己的實(shí)際行動踐行這一理念。

5、減少物業(yè)管理企業(yè)稅、費(fèi)支出，為物業(yè)管理企業(yè)提供良好的生存環(huán)境。

如物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)稅享受勞務(wù)企業(yè)稅收政策。

總之，物業(yè)管理企業(yè)正面臨著嚴(yán)峻的考驗，如何更好的研究物業(yè)管理工作存在的問題及對策需要我們作進(jìn)一步的努力，同時也提請社會各方多關(guān)注和幫助生存維艱的物業(yè)管理企業(yè)，使其有一個生存和發(fā)展的空間，使之能夠在維系社會穩(wěn)定的基本單元??社區(qū)發(fā)揮應(yīng)有的作用。

當(dāng)前物業(yè)管理存在的問題與對策

隨著老小區(qū)改造的穩(wěn)步推進(jìn)，原來只在高檔住宅區(qū)和新建小區(qū)里熱議的物業(yè)管理，成為越來越多的普通老百姓的熱門話題。如何做好物業(yè)管理這篇大文章，則是擺在我們面前的大難題，縱觀多年來我市物業(yè)管理深入“尋常百姓家”的過程，可以用“命運(yùn)坎坷”、波折連連、矛盾重重來形容。而存在的主要問題歸結(jié)為以下幾點(diǎn)：

一、業(yè)主、業(yè)委會、社區(qū)居委會、物業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系還有待理順。

業(yè)委會與社區(qū)居委會的關(guān)系：

根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定：

業(yè)委會的成立應(yīng)在房產(chǎn)管理部門、街道辦事處的指導(dǎo)下成立，其性質(zhì)為居民自治組織，業(yè)委會會議應(yīng)邀請所在地社區(qū)居委會參加，重大決議應(yīng)告知所在社區(qū)居委會，并征求意見。

法律規(guī)定是明確的，可是在實(shí)際操作中，同樣是居民自治組織的社區(qū)居委往往被要求承擔(dān)組織成立業(yè)委會的責(zé)任。而“應(yīng)邀請居委會參加會議”及“征求意見”一說缺少強(qiáng)制性的約束語，因此在實(shí)際操作中也就缺少了剛性，而變成了一句空話。

業(yè)委會與業(yè)主大會的關(guān)系：

業(yè)委會是業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)，在業(yè)主大會閉會期間執(zhí)行業(yè)主大會的決議，它接受全體業(yè)主的監(jiān)督。而在實(shí)際工作中，業(yè)主對業(yè)委會的監(jiān)督嚴(yán)重缺位，一方面是業(yè)主的監(jiān)督意識不強(qiáng)，能力不強(qiáng)；二是業(yè)主監(jiān)督渠道不暢；三是業(yè)委會工作透明度還有待進(jìn)一步加強(qiáng)。特別是業(yè)委會工作透明度問題是困擾著業(yè)主及社區(qū)第一難題。

業(yè)委會在工作中則存在著法律意識和民主意識不強(qiáng)的問題，內(nèi)部自我管理、自我約束機(jī)制不健全，紀(jì)律松散。主要表現(xiàn)在重大決議不公示、涉及業(yè)主利益的重大事項不征求全體業(yè)主意見，只以業(yè)委會會議形式通過即行操作，以為業(yè)委會的決議可代替業(yè)主大會，超越權(quán)限。實(shí)施自我管理時缺少計劃性，工作中隨意性較大，舉措不明確。以上諸多原因造成目前業(yè)委會要么形同虛設(shè)，要么維權(quán)過度的問題，特別是業(yè)主自治的小區(qū)里，問題更多也更加嚴(yán)重。

社區(qū)作為居民自治組織，始終致力于居民自我管理、自我教育、自我監(jiān)督、自我服務(wù)。小區(qū)業(yè)委會及業(yè)主即是社區(qū)成員，即是社區(qū)“四自”管理的主體，又具有相對的獨(dú)立性，自成體系，因此社區(qū)與業(yè)委會及業(yè)主大會的關(guān)系微妙，不易把握。

在實(shí)際操作中，業(yè)委會要么拋開社區(qū)完全獨(dú)立，要么事無巨細(xì)全部上交社區(qū)。這樣無形之中也給社區(qū)本就雜亂的工作帶來不必要的麻煩。管吧，無從管起，因為中間有自治組織：業(yè)委會。不管吧，業(yè)委會及全體業(yè)主作為社區(qū)成員，實(shí)在沒有充足的理由。因此社區(qū)在物業(yè)管理方面也就不斷扮演消防員的角色，始終處于被動地位。業(yè)委會、社區(qū)工作效率都得不到提高。

業(yè)主與業(yè)委會的關(guān)系：

物業(yè)管理越來越普及，業(yè)主參與物業(yè)管理的積極性也在不斷提高，它表現(xiàn)在業(yè)主維權(quán)意識越來越強(qiáng)烈。但隨著維權(quán)意識的提升，維權(quán)的能力卻并沒有跟著提升，表現(xiàn)在對制定業(yè)主公約和議事規(guī)則積極性不高，維權(quán)時不夠理性，不能從客觀的角度出發(fā)，往往提出一些不切實(shí)際的要求。業(yè)主對業(yè)委會的熱情不高，在組織成立業(yè)委會時，業(yè)主往往對選舉誰抱著無所謂的態(tài)度，民主意識較淡薄。業(yè)委會成立后不能正確擺正位置，將業(yè)委會放在對立面，又對業(yè)委會抱懷疑態(tài)度，質(zhì)疑每個決議的公正性。而與此同時因為受限于業(yè)主委員會的非法人組織形式，某些業(yè)主委員會很容易受到個別私心較重的負(fù)責(zé)人的操控，往往很容易地就能以全體業(yè)主的名義來為自己爭取利益，因此他們的一些維權(quán)行動相當(dāng)有迷惑性，也容易混淆視聽，使本來能夠通過正常渠道解決的問題變得非常復(fù)雜。社區(qū)、業(yè)主作為業(yè)委會的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，因沒有制度保障這種監(jiān)督權(quán)力，因此造成業(yè)主事務(wù)一個人說了算或者少數(shù)幾個人說了算。

業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司的關(guān)系：

物業(yè)服務(wù)公司作為小區(qū)物業(yè)的管理者、服務(wù)提供者，與業(yè)委會發(fā)生關(guān)系最多的是收不到物業(yè)費(fèi)及維護(hù)業(yè)主利益的時候，這時業(yè)委會成為物業(yè)公司的協(xié)助者、業(yè)主與物業(yè)公司的協(xié)調(diào)人，物業(yè)公司作為企業(yè)為了追求利益最大化，在處理事關(guān)業(yè)主公共利益時會采取多種手段以達(dá)到目的，最為嚴(yán)重的一種是企業(yè)以犧牲廣大業(yè)主的利益為代價與業(yè)委會達(dá)成統(tǒng)一戰(zhàn)線。而在這一對關(guān)系中，社區(qū)的處境同樣尷尬，只要一方不要求，社區(qū)就沒有機(jī)會也沒有辦法介入其中。

二、

業(yè)委會成員的公益性質(zhì)，造成業(yè)委會工作效率不高，無法長久維持，同時也更容易滋生問題。

業(yè)委會成員是由全體業(yè)主公推公選出來的，是居民自治組織，屬于非法人的組織形式，他們是沒有任何報酬的。在業(yè)主強(qiáng)烈要求物業(yè)管理的背景下，憑滿腔熱情走到業(yè)委會成員位置上的業(yè)主，在遇到業(yè)主們合理、不合理的要求時，遇到小區(qū)繁雜事務(wù)時，遇到業(yè)主不理解時的風(fēng)言風(fēng)語時，熱情會消退，熱情消退后的業(yè)委會面臨著癱瘓、解散的危險。一旦業(yè)委會癱瘓或解散，小區(qū)又會陷入一盤散沙的狀態(tài)，由于他們的公益性質(zhì)，如果對這些業(yè)委員會成員無法要求太多則顯得太苛刻，也容易打擊他們的積極性。這種情形雖然堪憂，但還不是最壞的，最壞的一種情況是業(yè)委會成員會因私心而犧牲廣大業(yè)主的利益，給業(yè)主造成損害。綜上所述，公益性的業(yè)委會在目前的大環(huán)境下，無法保持良好的工作效率，達(dá)到長效管理的效果。

三、業(yè)主委員會缺少正常高效運(yùn)轉(zhuǎn)的軟硬件基礎(chǔ)。

軟件方面：首先業(yè)委會成員普遍缺乏管理專業(yè)知識，缺乏執(zhí)行《物業(yè)管理條例》所必須具備的法律專業(yè)知識。業(yè)委成員是由全體業(yè)主推薦，經(jīng)過選舉產(chǎn)生的，他們來自各行各業(yè)，當(dāng)選的首要條件是熱心公益，樂于奉獻(xiàn)，是有時間、精力。而在一個小區(qū)里，高樓林立，大多數(shù)人互不相識，不了解，選出的業(yè)委會成員的素質(zhì)也就無法保證。

其次，業(yè)主公約的公信力、執(zhí)行力、業(yè)主對它的認(rèn)知度都有待加強(qiáng)。業(yè)主公約作為全體業(yè)主的行為規(guī)范，應(yīng)該是全體業(yè)主共同探討并共同遵守的準(zhǔn)則，但由于業(yè)主的自我管理意識不強(qiáng)，造成業(yè)主公約徒具形式而無可操作性。等到真正要用到業(yè)主公約時，它的權(quán)威性卻缺少法律的保障，至少是維護(hù)它的權(quán)威性的成本過高，換句話說，業(yè)主公約缺少執(zhí)行力，缺少執(zhí)行力的業(yè)主公約何談公信力？又如何起到規(guī)范業(yè)主行為的作用呢？

硬件方面：業(yè)委會也缺乏正常開展工作所必須的硬件設(shè)施。在小區(qū)建設(shè)過程中，我們非常重視物業(yè)管理用房的建設(shè)，但卻忽視了業(yè)主委員會辦公及開展活動所需要的場所，目前大多數(shù)業(yè)委會都存在著無處辦公和無辦公經(jīng)費(fèi)的問題。

四.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)之間不對等的矛盾，是制約物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主和諧關(guān)系的主要矛盾。

應(yīng)該說物業(yè)公司從一開始的物業(yè)管理公司到現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)公司這一稱呼的改變，逐漸拉近了業(yè)主和物業(yè)公司間的距離，也擺正了物業(yè)公司與業(yè)主的位置，明確了彼此的權(quán)利義務(wù)�？墒乾F(xiàn)實(shí)中這一距離并沒有隨著稱呼的改變而改變。在生活中物業(yè)管理不規(guī)范、不完善的現(xiàn)象仍比較普遍：有的小區(qū)物業(yè)管理重收費(fèi)，輕服務(wù)，不注意幫助業(yè)主解決房屋修繕、水電管道線路維修等具體困難；有的物業(yè)管理收費(fèi)不規(guī)范，既不組織聽證，也不經(jīng)物價部門核準(zhǔn)，隨意按照自己核定的運(yùn)行成本收費(fèi)；有的物業(yè)管理只維持水電費(fèi)代收和組織打掃環(huán)境衛(wèi)生，對于停車、治安以及公用設(shè)施維修等需要公益事業(yè)不過問；有的小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系不明晰，經(jīng)常出現(xiàn)矛盾；甚至還有的小區(qū)物業(yè)管理缺位，公共服務(wù)無人過問，依靠居民“自主管理”，導(dǎo)致相鄰糾紛不斷，群眾生活中困難很多。面對以上諸多問題，我們的業(yè)主往往最愿意采取的維權(quán)方式就是拒交物業(yè)費(fèi)，最后兩敗俱傷。

那么如何解決以上問題呢？我以為應(yīng)從以下幾方面著手：

一、加快完善與《條例》相配套的部門規(guī)章、規(guī)范性文件和地方法規(guī)。

由于物業(yè)管理涉及的范圍十分廣泛，涉及的部門又多，必須加快出臺與之相配套的部門規(guī)章、規(guī)范性文件和地方法規(guī)，以增強(qiáng)物業(yè)管理法規(guī)的指導(dǎo)性和可操作性。從《條例》的實(shí)施情況看，有以下幾個問題須予以明確和加以規(guī)范。一是業(yè)主委員會成立問題，應(yīng)明確業(yè)主大會的召開，可采取多種形式；明確業(yè)主、社區(qū)與業(yè)主大會的關(guān)系；二是法律上明確業(yè)主委員會的主體地位；三是加強(qiáng)對業(yè)主委員會行為的監(jiān)督，增加約束業(yè)主委員會行為的內(nèi)容；四是進(jìn)一步明確業(yè)主有繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)、業(yè)主委員會有督促業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。業(yè)主公約中應(yīng)增加業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)時可采取的制約措施；五是進(jìn)一步明確物業(yè)管理權(quán)的移交和相關(guān)銜接問題；六是增加物業(yè)公司違規(guī)和損害業(yè)主合法權(quán)益時，可采取的處罰措施，依法規(guī)范物業(yè)公司管理行為。七是應(yīng)對業(yè)主委員會成員給予一定的物質(zhì)補(bǔ)償，形成合理、合法的激勵機(jī)制，保證業(yè)委會成員長效運(yùn)作，保護(hù)業(yè)委員成員的積極性。八是應(yīng)出臺相關(guān)政策，在小區(qū)規(guī)劃中應(yīng)規(guī)劃業(yè)委會活動場所，解決業(yè)委會無處辦公的問題。

二、政府、開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極配合，共同營造有利于物業(yè)管理企業(yè)打造品牌、發(fā)展規(guī)模的社會氛圍

。一是適度采用收購、兼并規(guī)模小、經(jīng)營能力弱的物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方式進(jìn)行企業(yè)的重組整合，形成規(guī)模優(yōu)勢，從而達(dá)到優(yōu)化企業(yè)資源配置，實(shí)現(xiàn)資源共享，降低管理成本，體現(xiàn)品牌特色。通過擴(kuò)大管理規(guī)模，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力。二是針對改造小區(qū)、拆遷小區(qū)，政府可以牽頭建立民辦非企業(yè)性質(zhì)的帶有公益性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司，以低償微利為原則，對以上小區(qū)進(jìn)行服務(wù)，提高這些小區(qū)居民生活質(zhì)量，這樣一來可以提供大量公益性崗位，解決目前存在的大齡失業(yè)人員就業(yè)難問題，二來可以最大程度節(jié)省以上小區(qū)居民的負(fù)擔(dān)，從物質(zhì)到環(huán)境上提高他們的生活質(zhì)量。三是在物業(yè)管理市場引入競爭機(jī)制和招投標(biāo)機(jī)制，培育公正公平的市場環(huán)境，擇優(yōu)聘用。政府應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，強(qiáng)化管理，引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行集約和規(guī)模經(jīng)營。如推行物業(yè)小區(qū)經(jīng)理持證上崗制度，強(qiáng)化物業(yè)管理人員的素質(zhì)培訓(xùn)，將資質(zhì)等級與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)掛鉤，建立“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的服務(wù)收費(fèi)體系，推行ISO9002認(rèn)證，加快物業(yè)管理誠信體系建設(shè)等。

三、加大宣傳力度，在全社會樹立四種意識：

1.業(yè)主的責(zé)任意識。

按照相關(guān)法規(guī)規(guī)定，業(yè)主對自己的物業(yè)不僅有占有、使用、收益、處分權(quán)，還有不容忽視的“管理權(quán)”。小區(qū)內(nèi)的共有共用財產(chǎn)，是全體業(yè)主的財產(chǎn)，每位業(yè)主對其共有財產(chǎn)，都應(yīng)負(fù)起管理、愛護(hù)、監(jiān)督的責(zé)任，特別是對設(shè)備設(shè)施負(fù)起維護(hù)、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

2.業(yè)主的投資意識。

物業(yè)不僅包括業(yè)主居住的房屋，還包括周邊的環(huán)境，一處物業(yè)是否能夠保值、增值，除了要看物業(yè)周邊的環(huán)境，還要看小區(qū)的物業(yè)管理，要使物業(yè)延長壽命，得到保值增值，就必須投資。而業(yè)主的投資就是通過交納物業(yè)管理費(fèi)的行為進(jìn)行，物業(yè)管理費(fèi)一方面消費(fèi)在保潔、綠化等服務(wù)中，更多的是投資在設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)當(dāng)中，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。

3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)是服務(wù)型企業(yè)，其產(chǎn)品即是服務(wù)，企業(yè)要生存要收益，就必須創(chuàng)造出過硬的產(chǎn)品，因此以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨將是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存之道。

4.物業(yè)服務(wù)者與業(yè)主的道德意識。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員為業(yè)主服務(wù)需要有職業(yè)道德，業(yè)主享受服務(wù)也需有基本的公民道德。以“德”為本，是為人之道，也是企業(yè)發(fā)展的必需。企業(yè)要以誠信為業(yè)主服務(wù)，業(yè)主則需要正確地接受服務(wù)。當(dāng)服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系都建立在一個“信”字的基礎(chǔ)上時，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)人員就不會“監(jiān)守自盜”，缺乏職業(yè)道德；一些業(yè)主也不會無禮取鬧，雞蛋里挑骨頭，故意與物業(yè)服務(wù)企業(yè)作對，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司間的矛盾也就難以發(fā)生。

住宅小區(qū)的物業(yè)管理，看上去都是婆婆媽媽的瑣碎小事。但小事中間有大文章。物業(yè)管理情牽千家萬戶，關(guān)系居民生活，影響群眾情緒，涉及安定幸福。從一定意義講，重視物業(yè)管理就是重視群眾利益，就是落實(shí)民本意識。如何做好這項工作，不僅需要政府從大到法律法規(guī)，小到組織實(shí)施等方面做大量的工作，更需要業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擺正心態(tài)、加強(qiáng)法律意識，提升自身素質(zhì)，從而維護(hù)好各方權(quán)益，與政府工作形成合力，共同做好物業(yè)管理這篇事關(guān)群眾利益的大文章。

淺論當(dāng)前社區(qū)物業(yè)管理的問題與對策

隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，及城鎮(zhèn)化水平的不斷提升,人們開始要求更高的居住條件與居住環(huán)境，小區(qū)物業(yè)管理這一新興的管理模式應(yīng)運(yùn)而生。同時,存在于城市社區(qū)物業(yè)管理一些深層次的問題也逐步暴露出來。因此,本文根據(jù)各地社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展中突顯的問題,如物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后、開發(fā)商遺留問題多等進(jìn)行全面分析,提出一些粗淺的看法,以期對社區(qū)物業(yè)管理的健康發(fā)展盡綿薄之力。

物業(yè)管理始于19世紀(jì)60年代的英國，當(dāng)時正值英國工業(yè)化大發(fā)展，大量農(nóng)民進(jìn)入城市，出現(xiàn)了房屋出租。為維護(hù)住房者的權(quán)利，需要一套行之有效的管理方法，于是出現(xiàn)了專業(yè)的物業(yè)管理。物業(yè)管理其實(shí)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不僅僅是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的事，而需要有關(guān)部門及相關(guān)業(yè)主協(xié)同解決。

近年來，隨著城市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，各種產(chǎn)權(quán)類型的房屋不斷出現(xiàn)，除了普通商品房之外，還有保障性住房，城市拆遷安置房，“農(nóng)轉(zhuǎn)非”安置小區(qū)等等各種新類型的小區(qū)。而另一方面隨著住宅小區(qū)類型的增多，入住人員的龐雜，在城市管理領(lǐng)域也出現(xiàn)了諸多新現(xiàn)象、新問題。尤其是小區(qū)物業(yè)管理越來越復(fù)雜而困難。

一、社區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和出現(xiàn)的問題

1、隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)加快，各種新類型的小區(qū)不斷出現(xiàn)

城鎮(zhèn)化是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種必然趨勢，是社會進(jìn)步以及社會現(xiàn)代化的標(biāo)志。在高速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，出現(xiàn)了各種產(chǎn)權(quán)形式的社區(qū)房屋，包括全產(chǎn)權(quán)商品房、房改售房、回遷房、農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房、保障性住房等等，并由此組成了不同類型的社區(qū)模式。特別是農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房與保障性住房，是近幾年在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中出現(xiàn)的新興產(chǎn)物。

有的地方在整片土地被開發(fā)后，整個村農(nóng)民成為農(nóng)轉(zhuǎn)非城鎮(zhèn)居民，當(dāng)?shù)卣�府或者開發(fā)商為“農(nóng)轉(zhuǎn)非”人員集中修建了居民生活小區(qū)，即所謂的“農(nóng)轉(zhuǎn)非小區(qū)”。目前，由于土地開發(fā)的時間性，部分農(nóng)轉(zhuǎn)非小區(qū)沒有物業(yè)公司入駐，社區(qū)管理工作主要由居委會承擔(dān)。社區(qū)管理的行政化色彩依然濃厚，同時，征地農(nóng)轉(zhuǎn)非社區(qū)管理人員，主要由原征地人員中擔(dān)任，管理人員的整體素質(zhì)與專業(yè)化技能都有待進(jìn)一步提升。

2、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入機(jī)制不健全

國內(nèi)物業(yè)管理公司的準(zhǔn)入機(jī)制，至今仍是比較單一薄弱的。一般規(guī)模較大的小區(qū)，通行做法都是物業(yè)管理公司同開發(fā)商捆綁進(jìn)入，接房時即要求繳納物業(yè)管理費(fèi)，不交物業(yè)管理費(fèi)不給樓房鑰匙。因為小區(qū)交房時間本來就出現(xiàn)了延遲，業(yè)主意見較大，接房時又要求必須繳納半年的物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主不交，鑰匙就到不了手。由于交房之初開發(fā)商和物業(yè)管理服務(wù)公司的捆綁操作，不規(guī)范管理，致使業(yè)主一開始就多有怨言，免不了就產(chǎn)生抵觸情緒，因此物業(yè)管理服務(wù)部門工作也就越來越難開展，以致?lián)Q了別的物業(yè)公司，因遺留問題太多，所以開展工作非常困難。久而久之，形成惡性循環(huán)。造成業(yè)主與物業(yè)管理服務(wù)部門關(guān)系緊張。

3、部分物業(yè)撤出小區(qū)，業(yè)主面臨自理

近年來，越來越多的物業(yè)公司撤離所接管的小區(qū)，其很大的原因為企業(yè)經(jīng)營難度的增加和物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)委會間日益呈現(xiàn)緊張趨勢的二元關(guān)系所致。分析這些問題，筆者認(rèn)為主要體現(xiàn)在以下的方面：

(1) 企業(yè)經(jīng)營的難度加大

自2010年以來，我國的CPI指數(shù)(居民消費(fèi)指數(shù))普遍持續(xù)上升，然而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物價和企業(yè)人工成本等費(fèi)用的增加上，卻不改以往的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的情況。根據(jù)統(tǒng)計顯示，在人工成本上漲前，商品住宅每月收費(fèi)率要達(dá)到90%的收費(fèi)率才能實(shí)現(xiàn)盈利，但是隨著人工成本的增加，95%的收費(fèi)率才只能持平。但是，全國各大城市商品住宅每月收費(fèi)率大多在80%以下。

(2)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的對立關(guān)系

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)委會間的關(guān)系是一對典型的二元矛盾關(guān)系，業(yè)委會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表著小區(qū)所有業(yè)主的利益。但往往許多物業(yè)管理公司提供的服務(wù)與業(yè)主的需求之間都存在種種矛盾。例如物業(yè)服務(wù)水平的不足；業(yè)主缺乏對物業(yè)管理的認(rèn)知等，這些都能導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾持續(xù)惡化。

4、業(yè)主委員會的成立不規(guī)范

對多個物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了解，成立了業(yè)委會的僅占50%。在成立了業(yè)委會的幾個小區(qū)中，很少有業(yè)委會和物業(yè)公司相互協(xié)調(diào)正常運(yùn)作的，有一個業(yè)委會由于經(jīng)濟(jì)收入不公開天天鬧事處于半癱瘓狀態(tài)，有一個是磕磕絆絆的艱難運(yùn)作，另兩個則被物業(yè)公司掌控完全形同虛設(shè)沒有開展工作。在調(diào)查中有的小區(qū)業(yè)主入住7年多都沒法成立業(yè)委會，有業(yè)主反映：“物業(yè)公司如果操縱不了業(yè)委會，就從中使絆阻擾，不提供資料、設(shè)備圖紙等”，導(dǎo)致無法成立業(yè)委會。有的小區(qū)業(yè)主處于個人利益拉幫結(jié)派，相互爭斗，干擾了業(yè)委會的正常成立。而有些業(yè)主的自我保護(hù)維權(quán)意識單薄，不關(guān)心業(yè)委會的成立，認(rèn)為成立與否不關(guān)他們的事情。

業(yè)主委員會在成立后，運(yùn)作過程中也存在很多問題：

(1)業(yè)主參與決策的積極性不高。如果沒有真正關(guān)系到個人的切身利益，大部分業(yè)主對參加業(yè)主大會缺乏關(guān)注度，態(tài)度漠然，缺乏堅實(shí)的業(yè)主基礎(chǔ)。

(2)業(yè)主委員會中的人員結(jié)構(gòu)問題。選舉業(yè)委會的人員的自身素質(zhì)、組織能力、社會公信力等十分有限，讓這樣一個看似整體，實(shí)際相對分散的組織承擔(dān)著復(fù)雜的決議工作，確實(shí)比較困難。同時《重慶市物業(yè)管理條例》（以下簡稱條例）明確規(guī)定，參選業(yè)委會必須為業(yè)主或與業(yè)主是夫妻關(guān)系，但目前大部分有時間、有精力、有公益心的退休人員買房時都是寫的兒女的姓名未寫自己，導(dǎo)致喪失了參選資格，而年輕人又忙于工作沒有時間和精力來參選業(yè)委會，使小區(qū)業(yè)委會推選范圍過于狹小，難度增大。

(3)業(yè)主委員會印章難以控制。由于業(yè)主委員會掌管著印章，無形中使部分業(yè)主委員會成員自身的權(quán)力意識逐漸膨脹，受權(quán)力的驅(qū)使，逐漸把執(zhí)行機(jī)構(gòu)放在腦后，隨意使用印章的情況時有發(fā)生。

(4)沒有協(xié)調(diào)好與物業(yè)管理公司的關(guān)系。有的業(yè)委會不通過協(xié)商或者合法程序來解決與物業(yè)管理公司的矛盾，業(yè)主委員會中的“積極人士”稍不如意，就到物業(yè)管理公司大吵大鬧，使得物業(yè)管理公司無法正常開展工作。這些人一旦有私心，就會借機(jī)謀求私利，同時使小區(qū)管理陷于癱瘓，影響小區(qū)正常秩序。

(5)缺乏對業(yè)委會的經(jīng)濟(jì)監(jiān)管。轄區(qū)內(nèi)有的業(yè)委會一年廣告和其他收入上百萬，由于缺乏監(jiān)督管理的機(jī)制和部門，不公開不透明，業(yè)主對業(yè)委會經(jīng)濟(jì)問題提出疑問也無處訴求，導(dǎo)致業(yè)委會的公信力逐步喪失。

5、業(yè)主的不理解、不支持導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)用難以收繳

該小區(qū)業(yè)主監(jiān)督委員會成員林先生告訴記者，最初欠費(fèi)的主要是少數(shù)幾個原業(yè)委會成員，他們想聘請新物業(yè)，但由于200多戶業(yè)主不同意，最終沒能將現(xiàn)有物業(yè)炒掉。這部分原業(yè)委會成員拖欠物業(yè)費(fèi)已經(jīng)長達(dá)1年多。由于有了他們的帶頭，小區(qū)越來越多業(yè)主拖著不交物業(yè)費(fèi)，大家都在觀望著，到底物業(yè)費(fèi)要不要交。

物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)難已成為行業(yè)不爭的事實(shí)，整個行業(yè)的物業(yè)費(fèi)收繳率不足80%。有的業(yè)主對按時足額繳納物業(yè)管理費(fèi)認(rèn)識不足，拒交、少交物業(yè)管理費(fèi)時有發(fā)生，還有的業(yè)主根本就不知道也不想知道物業(yè)管理到底是干什么的，錯誤的認(rèn)為有沒有物業(yè)管理是一樣的，小區(qū)照樣能安寧、整潔，業(yè)主因認(rèn)識上的不足而拒絕交物業(yè)管理費(fèi)；物業(yè)合同以外的特殊服務(wù)，物業(yè)公司如未及時解決，業(yè)主就拒絕繳費(fèi)；有些業(yè)主對小區(qū)存在的“住改非”違章建筑等現(xiàn)象認(rèn)為是物業(yè)公司“管理”不力，以物業(yè)公司“不作為”而拒絕交費(fèi)用，卻不知物業(yè)公司根本就沒有執(zhí)法權(quán)；在對小區(qū)共用設(shè)施（例如電梯等）的維修維護(hù)上，高層業(yè)主與底層業(yè)主之間也存在分歧，不少低層業(yè)主不愿繳納電梯維修費(fèi)；小區(qū)各業(yè)主間產(chǎn)生矛盾糾紛，物業(yè)管理人員進(jìn)行調(diào)解，結(jié)果致使一方乃至雙方產(chǎn)生對物業(yè)公司的偏見。由此業(yè)主的種種非理性維權(quán)，導(dǎo)致物業(yè)管理公司的收入銳減，同時加大了收費(fèi)成本，有的要通過訴訟才能收取物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司提供的管理和服務(wù)運(yùn)行成本隨之也大大增加。除了居民的觀念問題、經(jīng)濟(jì)承受能力外，一個最重要的原因是一些業(yè)主對物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及雙方的權(quán)責(zé)不明確，認(rèn)為交了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司什么都應(yīng)該做，稍不如意就拒交物業(yè)管理費(fèi)，一戶不交就會帶來消極連鎖反應(yīng).

6、部分建立時間比較早的社區(qū)，硬件條件差，無物業(yè)管理

處于無物業(yè)管理的小區(qū)，這些小區(qū)由于建立時間早，存在硬件條件比較差，綠化面積小，門面管理混亂，機(jī)動車位少等諸多問題。

但從去年開始，區(qū)政府啟動了專項治理工程，采取聘請專業(yè)的物業(yè)管理；居委會自治管理；居民自治協(xié)商等多種方式，實(shí)現(xiàn)全區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋，逐步提升其硬件設(shè)施。

二、對當(dāng)前社區(qū)物業(yè)管理問題的分析與反思

1、物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后

隨著國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的實(shí)施，雖標(biāo)志著我國物業(yè)管理步入了法制化軌道，但該條例很多規(guī)定過于籠統(tǒng)，缺乏操作細(xì)則，且部分政策和規(guī)定的可操作性已經(jīng)滯后于當(dāng)前的物業(yè)管理現(xiàn)狀。其他相關(guān)的物業(yè)管理配套政策也不完善，相關(guān)各方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系不明確，對住宅小區(qū)建設(shè)中應(yīng)有的配套服務(wù)設(shè)施不落實(shí)、質(zhì)量差或標(biāo)準(zhǔn)低等問題缺乏有效的制約手段，無法根本保證物業(yè)管理主管部門依法指導(dǎo)和協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作。另外物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審核不嚴(yán)，在物業(yè)管理的市場準(zhǔn)入、招投標(biāo)、行為規(guī)范、權(quán)利義務(wù)、糾紛處理、法律責(zé)任等方面缺乏具體性和可操作性，由此物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾和糾紛便無章可循，往往得不到及時解決，尤其是在規(guī)范物業(yè)管理市場的運(yùn)作方面，至今沒有一個具有針對性、指導(dǎo)性的文件和法律法規(guī)，使得現(xiàn)實(shí)中很多物業(yè)糾紛的解決仍處于無法可依的狀況，從而影響了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

2、物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢不足，市場競爭機(jī)制沒有建立

同其他行業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)不同，物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)營活動主要以實(shí)現(xiàn)綜合性服務(wù)來取得管理費(fèi)的收入，而收入效益取決于企業(yè)的管理規(guī)模，物業(yè)小區(qū)的規(guī)模大小和管理項目的多少，直接影響到物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)的形成，而規(guī)模效益的形成是物業(yè)管理健康發(fā)展的最基本條件�，F(xiàn)有多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)大多是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的，管理面積小且成本大，物業(yè)管理的規(guī)模效益很難體現(xiàn)出來，大多數(shù)的物業(yè)公司僅靠管理費(fèi)用來維持運(yùn)轉(zhuǎn)，所提供服務(wù)的范圍也只是維修、保潔、綠化、治安等。業(yè)主和物業(yè)公司之間的市場雙向選擇機(jī)制還沒有形成，缺乏競爭，導(dǎo)致企業(yè)加強(qiáng)管理和提高服務(wù)質(zhì)量的動力不足。

3、行業(yè)人才匱乏，高素質(zhì)人才更是鳳毛麟角

隨著物業(yè)行業(yè)的快速發(fā)展和高檔物業(yè)市場的不斷擴(kuò)大，只有具備專業(yè)背景、知識面廣、理論基礎(chǔ)扎實(shí)、溝通協(xié)調(diào)能力強(qiáng)、熟悉相關(guān)法律法規(guī)的人才，才能適應(yīng)智能化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化等高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)的要求。行業(yè)的發(fā)展離不開人才的培養(yǎng)和引進(jìn)，現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的興起也需要高素質(zhì)的人才做中流砥柱。但物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展還不健全，其社會地位和影響力還很低下，由于物業(yè)管理人員得不到社會的普遍尊重，因此各高校培養(yǎng)的物業(yè)管理專業(yè)大學(xué)生很少進(jìn)入物業(yè)管理領(lǐng)域。傳統(tǒng)的物業(yè)管理行業(yè)由于定位為勞動密集型行業(yè)，所以員工的收入一般，有的地方物業(yè)管理員工的收入甚至達(dá)不到社會平均工資水平，這種情況把高素質(zhì)人才阻擋在物業(yè)管理行業(yè)之外，加劇了行業(yè)人才的供需矛盾。同時大量的企業(yè)改制“淘汰”人員、自由職業(yè)者流入到物業(yè)管理物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等工作，依靠這部分人提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量難以服眾，業(yè)主滿意度不高。多數(shù)員工文化水平不高，缺乏必要的文化知識和專業(yè)技能，沒有形成專業(yè)集團(tuán)化的管理隊伍，導(dǎo)致其管理不夠?qū)�業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化，服務(wù)難以到位，服務(wù)質(zhì)量也不能得到保障，其直接影響了物業(yè)管理企業(yè)的競爭生存能力。

4、開發(fā)商遺留的工程質(zhì)量問題，導(dǎo)致后期物業(yè)管理工作的混亂

從大多數(shù)的物業(yè)管理投訴中也可以看出,眾多的糾紛并非因為物業(yè)管理公司自身經(jīng)營水平問題,而是由于房屋質(zhì)量差、過度承諾等開發(fā)企業(yè)遺留問題,從而使物業(yè)管理公司代人受過。從另一方面講,比較規(guī)范的住宅小區(qū)80%以上的物業(yè)管理公司都來源于開發(fā)企業(yè),物業(yè)公司是開發(fā)企業(yè)的下屬子公司，或者是一套班子，兩塊牌子。物業(yè)管理公司為開發(fā)商遮遮掩掩,即使不是一家,物業(yè)管理公司的權(quán)限也不足以制約開發(fā)商的行為。因此,開發(fā)商的遺留的房屋質(zhì)量糾紛，也是導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)管理混亂的原因之一。

5、業(yè)主缺乏自我約束

由于房屋產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展,居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費(fèi)層次等不盡相同,規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別。業(yè)主的自我約束與自我保護(hù)意識也處于不同層次,為各自的利益沖突也經(jīng)常發(fā)生,從而增強(qiáng)了物業(yè)管理的難度。

三、對社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對策分析

1、充分借鑒、吸收國外物業(yè)管理制度的成功經(jīng)驗。

英美物業(yè)管理起源最早，物業(yè)管理始于19世紀(jì)6O年代的英國，當(dāng)時正值英國工業(yè)化大發(fā)展，大量農(nóng)民進(jìn)入城市，出現(xiàn)了房屋出租。為維護(hù)業(yè)主的權(quán)利，需要一套行之有效的管理方法，于是出現(xiàn)了專業(yè)的物業(yè)管理，自那以后，物業(yè)管理傳遍世界各地，并受到各國的普遍重視。發(fā)展到現(xiàn)在，英國的物業(yè)管理作為一個成熟的行業(yè)，其整體水平是世界一流的。除了傳統(tǒng)意義上的房屋維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、保安外，物業(yè)管理的內(nèi)容已拓展到物業(yè)功能布局和劃分、市場行情調(diào)研和預(yù)測、物業(yè)租售推廣代理、目標(biāo)客戶群認(rèn)定、工程咨詢和監(jiān)理、通訊及旅行安排、智能系統(tǒng)化服務(wù)、專門性社會保障服務(wù)等全方位服務(wù)。在積極推廣物業(yè)管理業(yè)務(wù)的同時，英國還加強(qiáng)對這一業(yè)務(wù)的研究，成立了皇家物業(yè)管理學(xué)會，會員遍布世界各地。

英國作為物業(yè)管理的誕生地，在物業(yè)管理上形成了自己的特定模式，其中依法管理的特點(diǎn)尤其令人關(guān)注。據(jù)了解，除了直接的物業(yè)管理法規(guī)外，一些房地產(chǎn)法規(guī)對此也有間接規(guī)定。英國常見的房地產(chǎn)開發(fā)管理的法律、法規(guī)有50多種。

(1)英美的物業(yè)管理已成為社會化的服務(wù)行業(yè)，任何人、任何公司都可從事物業(yè)管理，只要具備條件，領(lǐng)取營業(yè)制造即可。這些物業(yè)管理公司或管理機(jī)構(gòu)絕大多數(shù)都是自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

(2)英美的物業(yè)管理項目多，內(nèi)容廣泛，包括物業(yè)建設(shè)前后、物業(yè)使用全過程的管理。

(3)管理方式非常靈活。業(yè)主或者用戶委托物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，二物業(yè)公司的管理方式非常靈活。小修工程、日常養(yǎng)護(hù)可由內(nèi)部維修人員完成，而大、中工程可以采取承包方式轉(zhuǎn)給別的專業(yè)公司完成。一個項目或者工程如氯化管理，克單項承包也可以整體承包，費(fèi)用由雙方協(xié)商，計費(fèi)方法可依時間長短、也可按次計費(fèi)。

(4)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)由委托方與物業(yè)管理公司（或機(jī)構(gòu)）商定，視市場供求狀況，地區(qū)環(huán)境以及房屋的數(shù)量與質(zhì)量由雙方自由協(xié)商耳釘。一般無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)公司的管理費(fèi)來源多渠道，有租金收入，服務(wù)費(fèi)，甚至政府補(bǔ)貼。

(5)物業(yè)管理公司人員精干，效率高，固定人員少，一些項目盡可能臨時聘請，克承包的就不設(shè)固定人員以節(jié)約開支。

2、制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī)

(1)物業(yè)管理的早期介入

物業(yè)管理早期介入法制化。以法律的形式要求物業(yè)管理企業(yè)參與小區(qū)項目可行性研究、小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計等階段,站在業(yè)主的角度,從使用、維修管理出發(fā)提出前瞻性意見,從根本上杜絕影響日后物業(yè)管理的先天不足問題。

(2)積極開展招投標(biāo)機(jī)制

在物業(yè)管理剛實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)機(jī)制的初期,人們還不適應(yīng)市場的選擇,因此政府應(yīng)加大工作力度,首先對比較規(guī)范的住宅小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)運(yùn)行,多組織相應(yīng)的招投標(biāo)活動,進(jìn)行廣泛宣傳,通過市場選擇的物業(yè)管理公司不是一家而是二十幾家,最后到不經(jīng)過市場的選擇就拿不到業(yè)務(wù)的良好態(tài)勢。

(3)建立物業(yè)管理信用檔案

政府應(yīng)委派物業(yè)管理協(xié)會建立物業(yè)管理公司信用檔案體系,它可為各級政府部門和社會公眾監(jiān)督物業(yè)管理公司及從業(yè)人員的市場行為,為業(yè)主、業(yè)主委員會查詢物業(yè)管理公司信用服務(wù),為社會公眾對物業(yè)管理公司的違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng),減少物業(yè)管理公司違法違規(guī)的經(jīng)營行為。

3、各級行政主管部門厲行監(jiān)督指導(dǎo)之責(zé)

(1)制定扎實(shí)可行的制約機(jī)制。使開發(fā)商履行有關(guān)責(zé)任，本著對居民負(fù)責(zé)的精神做好住宅的有關(guān)善后工作。如各種設(shè)施的不完備，物業(yè)質(zhì)量不合格等問題。

(2)責(zé)成有關(guān)部門監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)管理服務(wù)部門。設(shè)定服務(wù)質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)，定期了解服務(wù)企業(yè)的工作開展情況，調(diào)查民意，體察民情，從居民的實(shí)際情況出發(fā)，解決居民的實(shí)際困難。

(3)物業(yè)管理牽涉面廣。涉及城建、環(huán)保、安全、消防、工商、物價部門等等。所有有償服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理。幫助成立協(xié)調(diào)組織，以便避免互相推諉扯皮現(xiàn)象。如熱力公司、液化氣公司、廣播電視局、自來水公司、供電公司等形成有效為民服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)，對物業(yè)齊抓共管。

(4)授予居委會一定的監(jiān)督管理權(quán)。一方面監(jiān)督各相關(guān)服務(wù)部門，另一方面對居民進(jìn)行不定期的法治宣傳教育，提高所有業(yè)主的法治意思，讓其發(fā)揚(yáng)主人翁精神，在享有權(quán)利的同時，也履行在物業(yè)管理中的一些義務(wù)。自覺遵守有關(guān)管理規(guī)約。遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部門和共用設(shè)施設(shè)備使用、保護(hù)和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)的有關(guān)規(guī)章制度。按照國家有關(guān)規(guī)定交納相應(yīng)的費(fèi)用

(5)政府推行建立第三方管理機(jī)構(gòu)

針對前述業(yè)主對物業(yè)管理的不滿與日俱增,并迫切要求物業(yè)管理在透明、公正的環(huán)境下進(jìn)行操作的狀況,同時對于物業(yè)管理公司來說,面對業(yè)主過多的缺乏理性和缺乏專業(yè)的責(zé)問,已顯得力不從心,而政府將太多的時間耗費(fèi)在業(yè)主委員會的成立及物業(yè)管理公司與業(yè)主關(guān)系的調(diào)和上,此時可以組建一個第三方機(jī)構(gòu)解決這些矛盾。

第三方機(jī)構(gòu)可以是招投標(biāo)中心、業(yè)主咨詢公司、也可以是行業(yè)認(rèn)證機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)、專家委員會。

4、嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗標(biāo)準(zhǔn)

針對前述開發(fā)商遺留的施工質(zhì)量問題，應(yīng)認(rèn)真實(shí)施承接查驗程序,嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗標(biāo)準(zhǔn)。在物業(yè)接管之初,就明確物業(yè)公司與開發(fā)單位的責(zé)任。

物業(yè)的承接查驗是一個復(fù)雜的過程,它涉及的建筑工程技術(shù)和許多法律法規(guī)的問題。因此,承接查驗時應(yīng)注意：

(1)在承接查驗前,物業(yè)公司與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商接受驗收的相關(guān)問題,如:交接雙方的人員、驗收各分類的時間、注意事項等，統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)，明確驗收程序，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。

(2)承接查驗不但要注意檢查物業(yè)質(zhì)量,還應(yīng)該認(rèn)真清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數(shù)量、類型,并經(jīng)交接雙方在驗收報告簽字后生效。

(3)對查驗中發(fā)現(xiàn)問題,屬必須改正的,應(yīng)書面報請建設(shè)施工單位返修,一時無法返修的項目要確定今后維修期限,屬于無法返修的項目,應(yīng)與建設(shè)單位協(xié)商達(dá)成一致意見形成備忘錄備案。

(4)為保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行,對驗收完后的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行測試。在此期間,工作重點(diǎn)應(yīng)逐步由驗收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移,要注意物業(yè)管理公司管理處技術(shù)人員與設(shè)備安裝調(diào)試單位人員的銜接和培訓(xùn)。

5、提高物業(yè)服務(wù)水平與業(yè)主的認(rèn)識水平，完善物管企業(yè)與業(yè)主間的關(guān)系

(1)規(guī)范運(yùn)作，提高服務(wù)理念與管理水平。

自2007年以來各種物價的上漲，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)成本大大的提高。因此對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營來說是個嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

很多物業(yè)管理公司由于物價和人工成本增加的原因，一些小型物業(yè)通過壓縮人員、降低服務(wù)質(zhì)量或提高物管費(fèi)來維持經(jīng)營，然而這樣卻導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系更為惡化。小型物業(yè)公司不比大型物業(yè)公司，像中海、萬科等這些大型物業(yè)公司，他們也要通過高檔住宅、寫字樓的收益來彌補(bǔ)普通住宅的虧損。因此小型物業(yè)公司想得到業(yè)主的認(rèn)可與之成為朋友，只有提高服務(wù)水平，才能使收費(fèi)率提升，企業(yè)的收入才能增加。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)更新自身的經(jīng)營理念，做到講現(xiàn)代物業(yè)管理理念與服務(wù)意識融合到實(shí)際工作中，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得業(yè)主的認(rèn)同，而不是降低服務(wù)品質(zhì)來維持生計。這樣企業(yè)才能走的更遠(yuǎn)、變的更強(qiáng)。

(2)提升從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)

經(jīng)常去人才市場投遞簡歷的人常常會遇到這樣一件事，物業(yè)公司在招聘樓管員一職時，很少看中有理論知識的人，他們認(rèn)為只要年齡夠，有從事過此行業(yè)就能勝任。然而，對于這些人而言，他們甚至不了解物業(yè)管理本身是什么。但往往這樣，他們卻能被錄取。這種忽視理論而一味的追求經(jīng)驗，就相當(dāng)于一所房子沒有了承重墻。在《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，取得資質(zhì)的才可以從事物業(yè)管理。但是又有幾家物業(yè)公司能做到如此呢？雖然在條例中已經(jīng)明確指出要取得資質(zhì)的才可以從事物業(yè)管理，但是很多企業(yè)還是著重于有經(jīng)驗的人才，而不要只有理論的“書呆子”。

由于我國物業(yè)管理起步較晚,物業(yè)管理學(xué)科的建立還在探索階段,專業(yè)人才匱乏,從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力,整體素質(zhì)較低, 主要表現(xiàn)為:一、按傳統(tǒng)思路管理的人才多,新的創(chuàng)新型物業(yè)管理人才少;二、只會少量操作的人才多,全功型人才少,能勝任單一普通崗位工作的人才多,能勝任多個崗位工作的復(fù)合型人才少;三、初級管理人才多,高級管理人才少,特別是能擔(dān)任管理處主任或部門經(jīng)理以上職務(wù)的人才更少。這種人才不足的局面,已嚴(yán)重影響了了物業(yè)管理的發(fā)展。如果不改變物業(yè)管理人員素質(zhì)偏低的現(xiàn)狀,將嚴(yán)重影響行業(yè)的健康發(fā)展。

目前，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)更看重于是否擁有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗，為了避免這種觀點(diǎn)帶來的人才缺失，我們應(yīng)該著眼于結(jié)合理論和實(shí)踐的綜合素質(zhì)人才，而不是只看重其中的某一個，畢竟理論與實(shí)踐缺一不可的。一些企業(yè)會認(rèn)為這樣太浪費(fèi)人力與物力，他們聘請員工就是要他們?yōu)槠滟嶅X，而不是在浪費(fèi)時間為這些人培訓(xùn)。其實(shí)可以把有理論知識的與有經(jīng)驗的兩個人想配合，互幫無助，這樣既能減少不必要的開支又能講理論與實(shí)踐相結(jié)合。

(3)加強(qiáng)業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識，提高整體素質(zhì)。

目前還是存在著業(yè)主對物業(yè)管理的不理解。那么物業(yè)公司可以從側(cè)面通過開展活動，使業(yè)主積極的參與其中，在活動過程中了解相關(guān)法律法規(guī)與對物業(yè)管理這行業(yè)的認(rèn)識。或者經(jīng)常與業(yè)主進(jìn)行溝通等傳播方式對業(yè)主進(jìn)行相關(guān)知識的宣傳、教育。

6、有效發(fā)揮業(yè)主委員會的作用

一是明確業(yè)委會的工作職業(yè)。規(guī)范業(yè)委會各項制度。業(yè)主委員會負(fù)有召集業(yè)主大會，組織業(yè)委會換屆選舉，代表業(yè)主大會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，配合轄區(qū)街辦、社區(qū)居委會進(jìn)行社區(qū)管理、收集業(yè)主意見和建議等職責(zé)。制定出臺有利于進(jìn)一步規(guī)范業(yè)委會行為的各項制度。

二是選好并推薦業(yè)委會成員�？晌�納有財務(wù)管理、安全管理、設(shè)備管理、環(huán)境管理、法律專業(yè)特長的業(yè)主加入，使業(yè)主委員會成員有管理技能和履職能力，便于更好的開展業(yè)委會工作，激發(fā)廣大業(yè)主的主動參與意識。

三是房管局應(yīng)該加強(qiáng)業(yè)主委員會的培訓(xùn)、指導(dǎo)和監(jiān)督。房管局應(yīng)該加強(qiáng)對業(yè)主委員會成立及其活動的指導(dǎo)、監(jiān)督，對已成立的業(yè)主委員會開展培訓(xùn)，提高他們的思想、政治素質(zhì)和專業(yè)水平，引導(dǎo)業(yè)主委員會依法開展工作，對業(yè)委會活動中出現(xiàn)的不作為、亂作為引發(fā)矛盾糾紛和違規(guī)行為及時制止并限期整改。

四是規(guī)范《物業(yè)服務(wù)合同》確保各方利益。一方面要規(guī)范業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)合同，明確規(guī)范物業(yè)公共部分經(jīng)營、共用部位及設(shè)施設(shè)備管理和維護(hù)。督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)就各小區(qū)各項收費(fèi)論證其必要性和合理性，予以監(jiān)督和公示。

五是完善業(yè)委會資金的監(jiān)管�，F(xiàn)在有的業(yè)委會經(jīng)濟(jì)收益相當(dāng)大，如果業(yè)委會有不正當(dāng)開支，業(yè)主提出疑問無處投訴，應(yīng)該有一個部門來監(jiān)督、檢查它。建議三管齊下，一方面每季度進(jìn)行財務(wù)公開，另一方面有監(jiān)管部門監(jiān)管，還有設(shè)立投訴受理部門，這樣一來可以擴(kuò)大業(yè)委會的工作宣傳，二來增進(jìn)業(yè)主對業(yè)委會的信任度。

7、逐步加大對住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境

(1)城市的管理者是各級政府，政府樹立經(jīng)營城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應(yīng)從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造一個良好的基礎(chǔ)條件。(2)住宅的實(shí)際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應(yīng)該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試充分調(diào)動廣大居民的參與意識，由居民參與設(shè)計、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。(3)產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人，在目前房改政策下，產(chǎn)權(quán)單位也要對舊小區(qū)的改造進(jìn)行相應(yīng)的投資。至于政府、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個小區(qū)的不同情況，進(jìn)行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。

8、業(yè)主嚴(yán)格自律，共建和諧小區(qū)

小區(qū)物業(yè)管理是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的要求，目的是使小區(qū)更和諧，讓居民更加幸福安寧。是“以人為本”的要求。但“人”的問題還是需要人“自身”來解決，解決小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題主要對策還是來源于居民自身。做為業(yè)主都應(yīng)潔身自律，以建造和諧小區(qū)為已任。奉公守法，加強(qiáng)自律，嚴(yán)格要求家庭成員，自己不損壞公物，損壞了照價賠償，協(xié)助各級服務(wù)部門管理好物業(yè)，維護(hù)小區(qū)安全，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時向相關(guān)部門匯報。發(fā)現(xiàn)破壞小區(qū)和諧的行為認(rèn)真勸阻，對不聽勸阻者及時舉報，大家一道管理好小區(qū)物業(yè)，使小區(qū)成為文明和諧的小區(qū)，成為居民安居樂業(yè)的小區(qū)。

四、住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢

1、住宅物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)延伸服務(wù)環(huán)節(jié)的作用將進(jìn)一步增強(qiáng)，因而仍會以開發(fā)商自建自管的模式為主

由于目前房地產(chǎn)開發(fā)的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出物業(yè)服務(wù)的利潤，在加上消費(fèi)者在購房的決定因素中物業(yè)服務(wù)的比重逐步提高，中海、萬科等較有影響的物業(yè)公司收縮項目的示范作用，住宅物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)延伸服務(wù)環(huán)節(jié)的作用將進(jìn)一步增強(qiáng)。在全國100強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)中，62%的企業(yè)由開發(fā)商設(shè)立。盡管《物權(quán)法》第八十一條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，然而物業(yè)綜合性、復(fù)雜性、專業(yè)性的特點(diǎn)，導(dǎo)致業(yè)主自管實(shí)踐不可能成為一種主流模式。所以，住宅物業(yè)近年來仍會以自建自管為主。

2、住宅物業(yè)行業(yè)集中度將逐步提升，市場將涌現(xiàn)一批管理規(guī)模大，品牌知名度高的企業(yè)

目前物業(yè)管理公司普遍規(guī)模偏小，行業(yè)集中度低。國內(nèi)規(guī)模最大的前三家物業(yè)管理企業(yè)的管理面積僅占總物業(yè)管理面積的0.58%。企業(yè)通過擴(kuò)大管理規(guī)模，最大限度地創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，使之逐步走向規(guī)�；�、多元化和跨區(qū)域化，行業(yè)集中度將逐步提升，一些知名的物業(yè)公司執(zhí)行收縮的策略以及住宅物業(yè)管理微薄的利潤也會淘汰規(guī)模小的公司，這也有利于促進(jìn)行業(yè)集中度的提升。加速物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)�；�、品牌化進(jìn)程，走擴(kuò)大管理的道路，向規(guī)模和品牌發(fā)展要經(jīng)濟(jì)效益，是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的必然趨勢之一。

3、物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化程度將加強(qiáng)，物業(yè)管理公司將向管理集成商轉(zhuǎn)型

目前眾多物業(yè)管理公司采用一體化的管理格局，設(shè)有屬于自己的若干專業(yè)的分公司和部門，它們在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上不成熟，與之關(guān)聯(lián)的保安、保潔、綠化、維修等專業(yè)公司不成規(guī)模，成本較高，這些使物業(yè)公司經(jīng)營運(yùn)作較為困難。一些物業(yè)行業(yè)的專業(yè)服務(wù)商專業(yè)化程度較高，物業(yè)管理公司將自己的某些業(yè)務(wù)交與專業(yè)服務(wù)商，從而為業(yè)主提供更好的專業(yè)服務(wù)。這樣，物業(yè)管理行業(yè)將實(shí)現(xiàn)管理層和作業(yè)層的分離，使作業(yè)層，包括電梯、保潔、綠化等逐步實(shí)現(xiàn)專業(yè)化。物業(yè)管理公司成為服務(wù)集成商，即專業(yè)服務(wù)的搜集者和整合者，物業(yè)管理企業(yè)不再直接向業(yè)主提供有形服務(wù)，而是通過管理能力整合專業(yè)公司，為業(yè)主提供服務(wù)。

4、智能化、網(wǎng)絡(luò)化管理將成為物業(yè)管理的主角

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)逐漸地超出了清潔、綠化和安全巡邏的概念，高科技手段和計算機(jī)技術(shù)已不容選擇地進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，物業(yè)管理不再是傳統(tǒng)意義上全天候的人工管理，消防自動控制系統(tǒng)、自動巡邏系統(tǒng)、停車場IC卡管理系統(tǒng)、紅外線安防系統(tǒng)等越來越多的智能化配套設(shè)施逐漸進(jìn)入社區(qū)，網(wǎng)絡(luò)信息化技術(shù)為整個社會的發(fā)展提供了一個無限廣闊的虛擬空間，人們的日常工作、生活必將隨著網(wǎng)絡(luò)社會和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展而發(fā)生根本性的變革，網(wǎng)絡(luò)的信息化、智能化即將滲透到每一個家庭、每一個社會成員的工作、學(xué)習(xí)和生活中，這就必然要求物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)信息化、智能化和網(wǎng)絡(luò)化，以達(dá)到設(shè)備的應(yīng)用管理、人員的管理和住戶的服務(wù)高效統(tǒng)一。

5、政府行政職能將日益弱化，行業(yè)自律將逐漸增強(qiáng)

如果說目前和今后一段時期，物業(yè)管理市場還需要政府有關(guān)部門依靠行政手段加以干預(yù)和指導(dǎo)的話，那么可以斷定，隨著改革的不斷深化，市場競爭機(jī)制作用將日益強(qiáng)大和有效，政府在物業(yè)管理方面的職能將逐漸弱化成為制定制定適當(dāng)?shù)姆ㄒ?guī)，并保障法規(guī)的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。行業(yè)自律的形成完全依賴于市場化的發(fā)育程度，一個高度發(fā)達(dá)的物業(yè)管理市場，必然有與之相適應(yīng)的行規(guī)業(yè)律。國家建設(shè)部已率先將原先政會的行政職能權(quán)力讓位于中國物業(yè)管理協(xié)會，雖然它仍然有其官方背景，但畢竟是向行業(yè)慣例上邁出了可喜的一步。

五、結(jié)束語

1、公司財務(wù)工作中存在的問題及改進(jìn)措施

2、有關(guān)個人工作中存在的問題及改進(jìn)措施有哪些

3、群眾工作紀(jì)律方面存在的問題及整改措施

4、關(guān)于黨建工作問題清單具體100例

5、有關(guān)黨支部黨建工作問題清單及整改措施

6、黨建工作存在的問題清單及整改措施有哪些

7、2021年工作中存在的問題和不足總結(jié)二篇

8、2021年黨建工作存在的問題及整改措施二篇

9、2021年學(xué)校黨建工作存在的問題及整改措施三篇

10、2021年企業(yè)黨建工作存在的問題及整改措施三篇

鑒于中國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理是一個有著廣闊的市場和發(fā)展前景的產(chǎn)業(yè)，只有不斷研究解決管理中出現(xiàn)的新情況、新問題，并提出可行性的解決措施和研究趨勢，才能使物業(yè)管理健康、快速發(fā)展。物業(yè)管理作為其后續(xù)產(chǎn)業(yè)，必將隨之不斷成熟。成熟的物業(yè)管理市場，是由成熟的房地產(chǎn)市場、成熟的開發(fā)商、成熟的客戶（業(yè)主）以及成熟的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來共同實(shí)現(xiàn)的。但是目前如何做好物業(yè)管理行業(yè)還需要各方面做進(jìn)一步的探討和研究。