財(cái)政部發(fā)文

明確營(yíng)改增后二手房交易相關(guān)計(jì)稅依據(jù)

財(cái)政部近日發(fā)布《關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》明確營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)有關(guān)問(wèn)題，原文如下：

財(cái)稅[2016]43號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海�。ㄗ灾螀^(qū)）國(guó)家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

經(jīng)研究，現(xiàn)將營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)有關(guān)問(wèn)題明確如下：

一、計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。

二、房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

四、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)予以扣除。

五、免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

六、在計(jì)征上述稅種時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。

本通知自2017年5月1日起執(zhí)行。

財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局

2017年4月25日

“營(yíng)改增”來(lái)了 北海買(mǎi)房趕在5月1日前過(guò)戶？

最近這段時(shí)間,北海市房產(chǎn)交易大廳內(nèi)挺熱鬧,辦證、過(guò)戶的市民絡(luò)繹不絕。記者了解到,這與部分市民以及開(kāi)發(fā)商擔(dān)心“營(yíng)改增”后多交稅不無(wú)關(guān)系。

隨著5月1日營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的臨近,不少二手房購(gòu)房人開(kāi)始犯嘀咕:到底該趕在5月1日前趕緊過(guò)戶,還是之后再過(guò)戶,怎樣才更省錢(qián)?

Q1

營(yíng)改增之后二手房交易稅費(fèi)是否會(huì)增加?買(mǎi)房子是不是應(yīng)該趕在5月1日前?

二手房交易稅收不增,不必急于過(guò)戶

“營(yíng)改增”新政下月即將正式實(shí)施，小編從北海市房地產(chǎn)交易中心了解到,最近一段時(shí)間,不管是新建商品房簽約,還是二手房過(guò)戶,數(shù)量都有增加，從3月至今呈現(xiàn)“火熱蔓延”之勢(shì)。小編采訪發(fā)現(xiàn)，不少排隊(duì)者對(duì)“營(yíng)改增”并不太了解，房產(chǎn)交易大廳之所以忙碌,也與一些市民的“焦灼”有關(guān),“尤其是‘營(yíng)改增’相關(guān)消息剛傳出后,不少人擔(dān)心以后辦證、過(guò)戶多交稅,就想趕在‘營(yíng)改增’正式實(shí)施前辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。

營(yíng)改增后二手房稅負(fù)到底會(huì)咋變化，是降還是漲？稅務(wù)部門(mén)工作人員明確表示，根據(jù)文件規(guī)定，營(yíng)改增后二手房稅負(fù)不僅不增加反而會(huì)降低，大家無(wú)需跟風(fēng)�！俺�過(guò)2年以上的住房是免征增值稅的；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，是要征增值稅的，增值稅應(yīng)納稅額=銷(xiāo)售額÷(1+5%)×5%，(和營(yíng)業(yè)稅)稅率是一樣的。

例子

個(gè)人將未滿2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以一套100萬(wàn)元的房子為例。

過(guò)去征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)，繳納的稅為：100萬(wàn)元×5%，即5萬(wàn)元稅；

如果改成增值稅，根據(jù)計(jì)算公式：增值稅=含稅銷(xiāo)售額（100萬(wàn)元）÷（1+征收率）×征收率，應(yīng)繳納增值稅為：100萬(wàn)元÷（1+5%）×5%=47619元，少交稅約2400元。

相當(dāng)于原來(lái)營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)是5%，營(yíng)改增以后的稅收負(fù)擔(dān)是4.76%。

“營(yíng)業(yè)稅是含稅價(jià)格,增值稅是不含稅價(jià)格,同樣的稅率,以不含稅價(jià)計(jì)算的話,稅款會(huì)略有下降。理論上,稅負(fù)是沒(méi)有增加的�！逼杖A永道中國(guó)稅務(wù)及商務(wù)咨詢合伙人覃宇表示。覃宇還指出,二手房“營(yíng)改增”或?qū)⒃黾淤?gòu)房負(fù)擔(dān),只不過(guò)是部分中介炒作的噱頭罷了,普通的老百姓對(duì)增值稅的相關(guān)政策不是那么清晰,所以比較容易被引導(dǎo),在購(gòu)房時(shí)點(diǎn)上不是很理性。過(guò)渡期二手房交易營(yíng)改增完全平移了現(xiàn)行二手房交易營(yíng)業(yè)稅政策。目前來(lái)看，這種政策的平移并不會(huì)帶來(lái)稅負(fù)增加。整體看稅收變化不大，政府還是希望實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)穩(wěn)定，靴子落地后恐慌性反應(yīng)會(huì)減弱，市場(chǎng)也會(huì)逐步趨于理性。

對(duì)于扎堆辦理的市民,有關(guān)稅務(wù)部門(mén)工作人員也發(fā)出了提醒:“辦理個(gè)人住房過(guò)戶交易不必急在本月,符合條件的納稅人下月辦理房產(chǎn)過(guò)戶,相關(guān)政策會(huì)更優(yōu)惠�！�

Q2

營(yíng)業(yè)稅由地稅部門(mén)征收,增值稅由國(guó)稅部門(mén)征收,此次營(yíng)改增后,繳稅是不是要換地方?繳稅流程有沒(méi)有改變?

二手房繳稅并無(wú)變化,延續(xù)優(yōu)惠政策

稅收部門(mén)表示,國(guó)家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局等部門(mén)代為征收二手房交易、自然人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅,保持征收機(jī)關(guān)不變、征收?qǐng)鏊�不變、征收流程不變�?/p>

“也就是說(shuō),交易流程不會(huì)改變,還是由地稅局征收�！庇卸悇�(wù)部門(mén)內(nèi)部人士表示,營(yíng)改增后,個(gè)人的二手房交易和自然人二手房出租,仍然委托地稅部門(mén)來(lái)代征、代開(kāi)發(fā)票。“原來(lái)怎么申報(bào)的還是怎么申報(bào),原來(lái)填什么表,在哪個(gè)地方辦,都基本維持不變。”

總體來(lái)說(shuō),對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō),此次“營(yíng)改增”試點(diǎn)后,二手房交易延續(xù)原營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策,稅率設(shè)計(jì)遵循了營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)不變的原則。

新政出臺(tái)后值得注意的是:北京、上海、廣州、深圳以外地區(qū)的個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2 年以上(含2年)的住房對(duì)外銷(xiāo)售的,證滿兩年的不再區(qū)分“普通住宅“和“非普通住宅”,統(tǒng)一執(zhí)行免征增值稅。也就意味著除廣州、深圳以外地區(qū)的廣東市民5月1日之后購(gòu)買(mǎi)那些證滿兩年、房屋建筑面積≥144平方米的非普通住宅時(shí)又省下一筆稅費(fèi)。

小提示

五月份繳稅不妨先咨詢一下，最好打出提前量

雖說(shuō)對(duì)個(gè)人沒(méi)啥影響，但對(duì)稅務(wù)部門(mén)來(lái)說(shuō)，增值稅的征稅流程卻更為復(fù)雜：交易信息先要進(jìn)入地稅的價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)，核實(shí)后再進(jìn)入國(guó)稅的增值稅管理系統(tǒng)。系統(tǒng)轉(zhuǎn)換需要時(shí)間，開(kāi)發(fā)票就會(huì)慢一些。

為此，國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)王軍專(zhuān)門(mén)強(qiáng)調(diào)，“這個(gè)‘慢’要引起足夠重視。目前一些城市的房產(chǎn)交易很活躍，不能讓繳稅開(kāi)票環(huán)節(jié)成為堵點(diǎn)，影響后面的辦理�！�

目前，國(guó)家稅務(wù)總局正在加緊相關(guān)軟件測(cè)試，加強(qiáng)系統(tǒng)的融合對(duì)接，并對(duì)全國(guó)90個(gè)二手房交易熱點(diǎn)城市實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)控，確保稅制轉(zhuǎn)換平穩(wěn)順利。為了防止辦稅擁堵，一些熱點(diǎn)地區(qū)的地稅部門(mén)也已做了充分準(zhǔn)備，比如，抓緊熟悉增值稅發(fā)票業(yè)務(wù)，合理調(diào)配力量設(shè)置AB崗，提前審核交易人資料、有序分流交易業(yè)務(wù)等。

由于全國(guó)的情況千差萬(wàn)別，對(duì)普通個(gè)人來(lái)說(shuō)，如果5月1日前后辦稅，不妨提前先電話咨詢一下作好安排，最好能打出一些提前量，以免造成不必要的麻煩。

【相關(guān)閱讀】北�！盃I(yíng)改增”全面推開(kāi) 涉及1.37萬(wàn)戶納稅人

2017年為營(yíng)改增稅制改革收官之年，北海市建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等四大行業(yè)將有13750戶納稅人納入營(yíng)改增，2015年?duì)I業(yè)稅款15億元。目前，北海市財(cái)稅部門(mén)已建立聯(lián)席工作機(jī)制，制定征管業(yè)務(wù)銜接方案，倒排工期，有條不紊地開(kāi)展各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。預(yù)計(jì)3月中旬完成營(yíng)改增納稅人交換清分工作，4月底完成營(yíng)改增納稅人確認(rèn)、稅控系統(tǒng)使用、發(fā)票供應(yīng)等準(zhǔn)備工作，確保營(yíng)改增納稅人從5月1日起順利開(kāi)具增值稅發(fā)票，從6月1日起成功辦理增值稅納稅申報(bào)，新舊稅制平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

截至2017年2月底，北海市“營(yíng)改增”試點(diǎn)納稅人達(dá)到6500多戶，較試點(diǎn)之初增加4000多戶。其中，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主體數(shù)量增長(zhǎng)迅速，納稅人戶數(shù)達(dá)5200多戶，占試點(diǎn)納稅人總量的80%以上。特別是新增的4000多戶試點(diǎn)納稅人中，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)3600多戶，占比將近90%。“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作實(shí)施以來(lái)，累計(jì)為北海市試點(diǎn)納稅人減稅1.7億元，減稅面達(dá)到96%�，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)納稅人減稅效應(yīng)尤其明顯，2013年8月至今共計(jì)減稅1.4億元，占當(dāng)期減稅總額的80%。