目前昆明除了五華區(qū)之外，其他的行政區(qū)域都已經(jīng)接到執(zhí)行最新二手房交易稅費征收的調(diào)整通知，呈貢新區(qū)是最早執(zhí)行的，盤龍區(qū)是在2019年9月16日進(jìn)行接件口頭通知，也已按照最新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

相關(guān)通知

1、變化：計征方式更靈活

按照國信公證處工作人員的說法：【之前的情況是】不動產(chǎn)證沒有滿兩年的，但契稅票面時間已經(jīng)滿兩年，可以以契稅票面時間來看滿兩年，達(dá)到滿二不滿五的條件，就可以不涉及土地增值稅。

【現(xiàn)在的情況是】①如果要以契稅票面時間來看滿兩年的，就必須按差額上稅的方式來繳納個稅；②也可以以不動產(chǎn)證上的時間來看，不以契稅票面時間來看。如果是不滿兩年的情況，那需要繳納到土地增值稅和個稅。

為了方便理解，我特意制作了一個調(diào)整前后的變化的對比圖（個人理解，僅供參考），最終核算還是交易過程中，以相關(guān)部門要求的繳納明細(xì)為準(zhǔn)。

簡單理解，以前看交易看時間是否滿足滿2年，可以根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)證上時間或者契稅票面時間，誰的時間早，以誰為準(zhǔn)，只要其中一個滿足兩年時間，達(dá)到滿2（2年）不滿5（5年），可以不征收土地增值稅，但個人所得稅，可以按照全額1%或者差額的20%進(jìn)行征收。

現(xiàn)在如果看契稅票時間，滿2年的， 按照差額20%繳納個人所得說，而如果不動產(chǎn)證的未滿2年，個人所得稅按全額1%征收，還要征收土地增值稅5.6%。

當(dāng)然，二手房交易涉及的稅費明細(xì)不僅僅上面羅列的稅種，還有中介費、公證費、工本費、查檔費等等。

2、選擇：哪種計征方式更劃算

那究竟何種計征方式更劃算呢？按我所理解的，舉個例子（不一定準(zhǔn)確），僅供大家參考：

X先生在昆明買了一套價值100萬的唯一住房，契稅時間滿2年且房產(chǎn)證還處于辦理中，那么如果X先生將此房子以150萬轉(zhuǎn)售，按照之前的標(biāo)準(zhǔn)，征收個人所得稅1%就是(150萬x1%=1.5萬)1.5萬或者差額20%即（150-100萬）x20%=10萬元；

如果按照目前的計算方式，看契稅票時間，差額20%即為10萬元，如果以房產(chǎn)證時間，就要征收全額的6.6%（1%+5.6%）即9.9萬。

對此拉個公式，原售價為A萬元，轉(zhuǎn)售價為B萬元，算出A和B以一定比例，使用哪種計稅方式更劃算？

假設(shè)（B-A）X20%=BX6.6%，那么得出，A=0.67B

也就是說，當(dāng)B的售價是A的1.5倍左右，兩種的計稅方式非常接近。但當(dāng)差額超過1.5倍且越大，按房產(chǎn)證時間全額計征的成本（代價）越低，反之，差額低于1.5倍且越小，選擇契稅票時間計征更劃算。

當(dāng)然，二手房具體的交易過程中，當(dāng)事人都能自己做對比后，選擇適合自己的繳稅方式。

3、影響：均為存量房市場交易服務(wù)

我們知道，未來是存量房市場，全國房地產(chǎn)存量資產(chǎn)約250-300萬億，房地產(chǎn)巨額存量資產(chǎn)。昆明的存量房，根據(jù)昆明市慶祝新中國成立70周年新聞發(fā)布會上報出的數(shù)據(jù)，人均住房面積43.58平，按照2018年末，昆明市常住人口為685萬人計算，昆明有接近3億平米商品房，存量房數(shù)據(jù)巨大。

未來這些房會有部分流向市場，從稅費的調(diào)整來看，都是為了交易服務(wù)，是更為靈活，也更具人性化，畢竟一個區(qū)域市場，新房市場的活躍，還得有二手房扶持，這才是良性的房地產(chǎn)市場。

但在昆明，目前普遍存在的現(xiàn)象就是，新房項目在不動產(chǎn)權(quán)登記證辦理（直接點說就是下證）有點慢，這些房屋在契稅發(fā)票等完稅時間往往都會早于不動產(chǎn)權(quán)登記證時間，卻在缺證的房子在市場交易上存在一定的認(rèn)識偏差問題，通過這個稅費征收相對靈活的方式，本質(zhì)上是更好驅(qū)動解決不動產(chǎn)權(quán)登記證下發(fā)時間晚但又迫于交易的局限問題。

稅費的計征方式調(diào)整，既能為昆明部分小區(qū)不動產(chǎn)權(quán)登記證下證不及時正名，從而驅(qū)動新的存量房的交易活躍度，同時還不影響二手房稅費征收的目的，可謂一舉多得。

但按照公證處的工作人員透露，市場上部分中介聞風(fēng)而動，調(diào)整快得很。為了鉆市場的空子，一些中介帶著客戶私下簽協(xié)議，和實際網(wǎng)簽合同的價格有出入，也就是我們常說的陰陽合同，在差額上做足文章，盡可能降低稅費的繳納，而且這種情況一直以來都是存在的。

4、建議：買房要趁早

其實，要杜絕這種現(xiàn)象，深圳及東莞的“三價合一”的操作方式方法，是可以借鑒的。

何為三價合一？

“三價合一”，指的是二手房交易中涉及的成交價、貸款評估價、國土局計稅評估價，三個價格將不再各自獨立計算，銀行將以最終過戶的價格作為貸款評估。“三價合一”的實施，最直接的影響是稅費增加，從源頭上杜絕陰陽合同。

方便理解，我繼續(xù)舉例子來說明：

A先生想在昆明買一套總價200萬的二手房，首付30%，為60萬，需要向銀行貸款140萬。在“三價歸一”之前，為了避稅，A先生與賣方達(dá)成一致，網(wǎng)簽備案價寫低一些為170萬，政府的評估價會一般會低于實際成交價，假設(shè)也是170萬。A先生為了多向銀行貸些款，說成交價是260萬，但銀行有自己的評估系統(tǒng)，銀行最終的評估價是240萬，以這個價格銀行貸款70%給A先生，也即168萬。A先生既然得到了銀行的168萬貸款，自己只需掏32萬，相比于原來60萬的成本，少了28萬。

如今“三價歸一”，銀行以網(wǎng)簽和房管局計稅評估價的最低值，也即170萬，作為銀行評估價，以這個價格的70%銀行給你貸款，也即119萬。A先生只能拿到銀行119萬的貸款，買下這套200萬的二手房需要自己掏81萬，比本來的60萬多出了21萬。

事情往往都有雙面性，“三價合一”確實能規(guī)避陰陽合同的出現(xiàn)，保護(hù)交易雙方的權(quán)益，有利于規(guī)范二手房市場，但確實也會帶來另一個問題，畢竟在二手房交易場景下，賣方原本要承擔(dān)的稅費幾乎都會轉(zhuǎn)嫁到買家身上，這也在無形中提高了購買二手房的門檻和成本，尤其從銀行貸到的款更少，自己需要掏更多的資金。

其實，還是那一句話，無論如何調(diào)整，未來買房的成本越來越高，買房要趁早。