1、細則昨起公開征求意見

《不動產(chǎn)登記暫行條例》自3月1日起正式實施已近一個月。昨日，國土資源部在國務(wù)院法制辦網(wǎng)站上公布了《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則(草案征求意見稿)》，向社會公開征求意見，意見反饋截止時間為4月25日。

該細則被視為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，相比只有35條規(guī)定的暫行條例，細則征求意見稿增加到8章137條，對于登記程序、登記類型、登記的辦理、不動產(chǎn)登記資料的查詢保護和利用、法律責(zé)任等，都作出了詳細規(guī)定。

曾參與不動產(chǎn)登記暫行條例及實施細則起草工作的清華大學(xué)法學(xué)院副教授程嘯對中新網(wǎng)記者表示，不動產(chǎn)登記暫行條例規(guī)定的是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中重大的、原則性的和方向性的問題，但僅僅是粗線條、大而化之的條文，顯然不足以解決實踐中的具體問題，因此迫切需要細則作出具體規(guī)定。

“細則征求意見后，國土資源部會對反饋上來的意見進行相應(yīng)的歸納梳理，然后進行一定調(diào)整或修改，預(yù)計最快也要到今年5月份才可能正式公布�！背虈[說。

2、申請不動產(chǎn)登記分4步走

“《實施細則》最大亮點是對不動產(chǎn)登記的具體程序做了更加科學(xué)合理、詳細明確的規(guī)定�！背虈[表示，這對于真正落實統(tǒng)一登記、保護廣大民事主體的不動產(chǎn)權(quán)利、維護交易安全非常重要。

細則對不動產(chǎn)登記程序的全流程進行了概括性規(guī)定，其中，明確了登記的一般程序分四步走，即申請、受理、審核、登簿。

根據(jù)細則，申請不動產(chǎn)登記，申請人應(yīng)當填寫登記申請書，向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提出申請。申請登記材料應(yīng)當提供原件。

“除了依囑托登記和依職權(quán)登記，其他登記都是依申請登記。也就是說當事人不申請，登記機構(gòu)不會主動或強制登記。但是，只有辦完不動產(chǎn)登記，不動產(chǎn)物權(quán)變動效果才發(fā)生，交易在法律上才真正安全。”程嘯指出，不同登記類型需要提交材料也不同，例如房產(chǎn)買賣，就要提供雙方的身份證明、房屋所有權(quán)證書、合同等材料的原件。

3、三類主體可查詢不動產(chǎn)資料

對于外界最為關(guān)注的不動產(chǎn)登記資料查詢，細則規(guī)定，三類主體可以查詢、復(fù)制其不動產(chǎn)登記資料，但查詢的范圍有所不同。

根據(jù)細則，權(quán)利人可以查詢、復(fù)制其不動產(chǎn)登記資料。因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況。有關(guān)國家機關(guān)可以查詢、復(fù)制與調(diào)查和處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。

“細則依據(jù)物權(quán)法和條例的規(guī)定，將查詢主體限制在權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國家機關(guān)，這意味著不是任何人不需要任何條件就可以隨意查詢不動產(chǎn)登記資料�！背虈[表示。

程嘯指出，三類主體查詢的范圍也有所不同，權(quán)利人可以查詢復(fù)制其不動產(chǎn)登記資料;而那些涉及不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等的利害關(guān)系人，則可以查詢復(fù)制不動產(chǎn)的自然狀況、不動產(chǎn)的權(quán)利人以及不動產(chǎn)上面的權(quán)利負擔(dān)與限制，如有沒有被查封、抵押、預(yù)告登記等;有關(guān)國家機關(guān)則限于與調(diào)查和處理事項有關(guān)的資料。

4、利害關(guān)系人查詢需提交證明

細則還規(guī)定，查詢不動產(chǎn)登記資料應(yīng)當提交查詢申請書，申請人、代理人身份證明材料，授權(quán)委托書，境外委托人應(yīng)當提交經(jīng)過公證或者認證的授權(quán)委托書。

其中，利害關(guān)系人查詢的，提交存在利害關(guān)系的證明材料。有關(guān)國家機關(guān)查詢的，應(yīng)當提供本單位出具的協(xié)助查詢證明材料、工作人員的工作證。

程嘯表示，所謂利害關(guān)系的證明材料，是指買賣合同、法院受理案件通知書、繼承證明文件等。

“不動產(chǎn)登記是以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記的，例如，一套房子就是一個登記單元，因此，對不動產(chǎn)的查詢也是依據(jù)不動產(chǎn)單元來查的�！背虈[舉例稱，“比如甲有A、B、C三套房屋，賣了A房給乙，雙方在買賣過程中發(fā)生糾紛打官司，作為利害關(guān)系人的乙，只能申請查詢跟自己有利害關(guān)系的那套房產(chǎn)，即A房的資料，但沒有權(quán)利去查甲的另外2套�！�

此外，細則規(guī)定不予查詢的情形之一是“申請查詢的不動產(chǎn)不屬于不動產(chǎn)登記機構(gòu)管轄范圍的”，程嘯表示，這就要求申請人要提供不動產(chǎn)具體信息，登記機構(gòu)才能判斷屬不屬于管轄范圍，只提具體的一個人名字，這樣將不給查詢。

5、欺詐手段申請查詢將被追責(zé)

細則對查詢場所與查詢時限等做出規(guī)定。其中，對符合本辦法規(guī)定的查詢申請，查詢機關(guān)應(yīng)當當場提供查詢;因情況特殊，不能當場提供查詢的，應(yīng)當在5個工作日內(nèi)提供查詢。

細則明確：查詢?nèi)瞬樵儾粍赢a(chǎn)登記資料，應(yīng)當在查詢機關(guān)設(shè)定的場所進行。任何單位和個人不得將不動產(chǎn)登記資料帶離設(shè)定的場所。

細則還規(guī)定，“采用欺詐手段申請查詢、復(fù)制登記資料”等8種情形將會被追責(zé)。其中，構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

程嘯表示，“采用欺詐手段申請查詢、復(fù)制登記資料將被追責(zé)，這是針對實踐中出現(xiàn)的一種情況，即在沒有經(jīng)過合法程序情況下，里應(yīng)外合，擅自查詢別人的不動產(chǎn)并泄露他人個人信息，將之公開或者用作其他非法用途，嚴厲追責(zé)有利于加強對個人隱私、商業(yè)秘密、人身財產(chǎn)安全的保護�！�